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안녕하세요. 오늘은 부동산 용어 정리 아홉 번째 시간입니다. 그리고 용어 정리 마지막 날이기도 합니다.

그 동연 여러 용어를 학습하시느라 수고가 많았습니다. 또한 중구난방식 용어 정리에, 이 용어가 어느 단계에서 중요한지에 대해 혼동이 있을 수 있을거라고 생각합니다. 그럼에도 불구하고 끝까지 학습해주셔서 감사합니다.

다음 시간에는 1. 경매 단계 별 용어 2. 경매 이후 명도 과정에서의 용어 3. 경매 이전, 혹은 앞의 두 경우 이외의 시점에서 사용되는 용어로 나누어 정리하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

백예순 여섯 번째 용어, ‘깡통전세’입니다. 주택 대출금과 전세금의 합계가 집 값과 엇비슷해 집값 하락 시 세입자가 전세금을 받지 못할 수도 있는 위험 주택을 뜻합니다.

백예순 일곱 번째 용어, ‘주택임차권’입니다. 현재, 혹은 과거에 임차인이 집 주인에게 보증금을 돌려 받지 못한 경우 등기부등본(등기사항전부증명서)에 기재합니다. ‘임차권등기’를 해 둔 상태로, 세입자든 다른 곳에 이사를 가도 괜찮습니다. 이후 해당 부동산이 경매로 넘어가면, 임차권을 이용하여, 배당을 받을 수 있기 때문입니다.

백예순 여덟 번째 용어, ‘예고등기’입니다. 특정 매물에 대해 심각한 어떤 소송이 진행 중일 때 비고란에 게시합니다. 이 경우, 상당히 복잡한 매물일 수 있으니, 초보자는 입찰을 피하는게 좋습니다.

백예순 아홉 번째 용어, ‘가처분등기’입니다. 집을 사는 사람의 권리 보호를 위하여 집 주인이 함부로 부동산을 처분하지 못하게 하는 것입니다.

백일흔 번째 용어, ‘미상임차인’입니다. 임차인에 대한 명확한 정보가 부재한 상황으로, 보증금, 전입일자, 확정일자, 배당여부 등이 확실하지 않아 리스크가 있는 사항입니다.

백일흔 한 번째 용어, ‘선 순위 가등기’입니다. 순위 보전을 위해 우선적으로 등기를 해 두는 것으로서, 본 등기가 이루어지면 순위는 보전됩니다.

백일흔 두 번째 용어, ‘대지권미등기’입니다. 토지 지분에 대한 권리를 대지의 주인이 신고하지 않은 경우를 뜻합니다. 평가표에 평가액이 포함된 경우는, 평가액을 납부할 경우, 매수자의 이름으로 등기가 가능하기에 안전합니다. 하지만 평가액이 미상인 경우에는 위험이 존재하니 주의하는 것이 좋습니다.

백일흔 세 번째 용어, ‘말소기준권리’입니다. 용어 정리보다는, 어떠한 기준들이 말소권리인지에 대해 정리해보겠습니다. 말소권리 이하로는 낙찰자가 인수할 필요가 없는 권리들입니다.

1)     근저당권, 저당권

2)     압류, 가압류

3)     경매개시결정

4)     담보가등기

5)     선순위 전세권

백일흔 네 번째 용어, ‘전입세대열람’입니다. 물건 주소에 전입되어 있는 세대를 확인하는 내역서로, 가까운 구, 시청, 동사무소에서 열람이 가능합니다.

백일흔 다섯 번째 용어, ‘관리비’입니다. 아파트 공동에 대한 관리비인 ‘공용 관리비’와 해당 물건에 대한 ‘전용 관리비’로 구분합니다.

백일흔 여섯 번째 용어, ‘내용증명’입니다. 어떤 서류를 보내는 사람(발송인)이 받는 사람(수취인)에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 공적으로 증명해주는 서비스로서, 법적 효력은 발생하지 않지만, 심리적 압박과 법적 증거자료가 될 수 있습니다.

그 동안 수고가 많으셨습니다. 감사합니다.

부디 `경매`와 관련된 기본 서적 2~3권과 함께 실전서를 구매하여 보신다면, 더욱 큰 도움이 될 것입니다.

부동산 용어 정리 여섯 번째 포스팅입니다. 벌써 어느덧 120개의 용어를 정리하였네요. 제가 준비한 용어는 앞으로 6~70개 정도 더 남아있습니다. 용어를 모두 정리한 이후, 관련 서적을 두 세권 정도 구매하여 정독 하신다면, 나아갈 방향에 대해 이해하실 수 있을거라 생각합니다.

백여섯 번째 용어, ‘매각허가결정’입니다. 이는 경매 진행 후 일주일 이후에 내려지는 결정이며, 매각해도 좋다는 판결이 나오는 경우, ‘매각허가결정의 확정’이, 최고가매수인의 결격사유가 있거나, 다른 기타의 문제가 발생하여 매각하지 못하게 된 경우에는 ‘매각불허가결정’이 내려지며, 이 경우에는 차순위매수신고인이 있는 경우, 경매를 다시 이어나갑니다.

백일곱 번째 용어, ‘보증금확인청구소송’입니다. 이는 세입자의보증금 신고가 터무니 없는 가격일 때, 확인하는 소송을 뜻합니다.

백여덟 번째 용어, ‘주민등록직권말소’입니다. 이는, 전입신고는 되어 있으나, 월세를 내지 못해 도망쳤거나 개인적 사정으로 부동산에 살지 않는 경우를 뜻합니다.

백아홉 번째 용어, ‘명도확인서’입니다. 경매 절차가 거의 막바지에 이르러, 세입자가 법원으로부터 보증금(배당금)을 되돌려 받기 위해 필요한 서류입니다. 이는 명도 과정이 완료 되었을 때, 낙찰자가 명도자에게 주는 서류로, 만약 명도가 완전하게 끝나지 않았음에도, ‘명도확인서’룰 세입자에게 제공할 경우 일이 복잡해질 수 있으므로, 반드시 명도가 완전하게 이행된 이후에 진행을 하여야 합니다.

백열 번째 용어, ‘점유이전금지가처분’입니다. 이는 인도명령이나 명도소송으로 얻게 되는 ‘해당 부동산에 살고 있는 사람을 강제로 내보낼 효력’은 부동산에 살고 있는 특정인에게 내려지는 조치라면, ‘점유이전금지가처분’은 ‘바뀐 사람까지 강제로 내보낼 수 있는 효력’을 뜻합니다.

백열 한 번째 용어, ‘인도명령’입니다. 인도명령은 부동산에 빚을 진 채무자, 부동산 소유자, 대항력 없는 세입자 등이 집을 비우지 않는 경우, 강제로 그 사람들을 내보내는 법원의 명령이며, 매각 대금 잔금 납부 시 ‘점유이전금지가처분’과 함께 신청하는 것이 좋습니다.

백열 두 번째 용어, ‘명도소송’입니다. 이는 잔금 납부일로부터 6개월이 지나 인도명령 신청 불가 시 혹은 인도명령으로 해결 안 될 경우 하는 것입니다.

백열 세 번째 용어, ‘장기수선충당금’입니다. 건물이 수리 될 필요가 있을 경우를 대비하여, 각 세대 소유자들에게 매달 돈을 걷어 적립해두는 금액입니다. 이사 시 돌려받을 수 있습니다.

백열 네 번째 용어, ‘근린생활시설’입니다. 약국, 병원, 슈퍼마켓, 제과점, 미용실 등 생활의 편의를 제공하며, 거주지 가까운 곳에 있는 시설을 칭합니다.

백열 다섯 번째 용어, ‘오피스텔’입니다. 사무실인 Office와, 호텔 Hotel의 합성어로, 집과 사무실 기능을 함께 갖춘 건물을 뜻합니다.

백열 여섯 번째 용어, ‘도시형 생활주택’입니다. 이는 단지형 연립주택(연면적, 즉 건축물 바닥 면적 합계 660m2 초과 주택)과 단지형 다세대주택(연면적 660m2이하), 원룸형 세 종류로 나뉩니다.

백열 일곱 번째 용어, ‘다가구주택’입니다. 이는 건축법에 의해 단독주택으로 분류되며, 지하층 제외한 3층 이하의 주택을 칭합니다. 호수별 소유권이 아닌 건물에 대한 소유권을 지닙니다.

백열 여덟 번째 용어, ‘다세대주택’입니다. 1동을 이루는 각 호수별로 소유권을 가집니다.

백열 아홉 번째 용어, ‘단독주택’입니다. 한 가구가 생활할 수 있는 구조로 지어진 1~2층 짜리 집으로, 소유주가 집 전체를 소유합니다.

백스무 번째 용어, ‘상가주택’입니다. 1~2층은 상가, 3층 이상부터는 주택인 건물을 지칭합니다.

백스물 한 번째 용어, ‘재개발’입니다. 낡은 집과 더불어 낡은 시설도 새로 짓거나, 고치는 개발의 형태입니다

백스물 두 번째 용어, ‘재건축’입니다. 이는 ‘재개발’보다 조금 협소한 개념으로, 집과 일부 시설만을 새로 짓고 교체하는 것을 뜻합니다.

백스물 세 번째 용어, ‘뉴타운’입니다. 이는 ‘재개발’보다 광의의 개념으로, 재개발과 재건축 지역 여러 곳을 한데 묶어 공원, 광장, 학교, 도로 등의 시설을 함께 만드는 종합적인 도시개발사업을 뜻합니다.

백스물 네 번째 용어, ‘도축지구’입니다. 정식 명칭은 ‘도시재정비촉진지구’입니다. ‘뉴타운’의 경우 지방 자치단체 스스로 사업을 진행하기 힘들기 때문에, 보조금 지원, 층수 제한의 완화 등을 통해 더 높은 아파트를 지을 수 있도록 혜택을 주는 것을 뜻합니다.

백스물 다섯 번째 용어, ‘단지 내 상가’입니다. 아파트를 가게 되면, 입구 쪽에 주로 조그마한 상가가 있는 것을 한 번쯤 보셨을 겁니다. 주민들이 주로 이용하는 상가이기 때문에 인기가 많은 매물입니다.

오늘의 용어 정리는 여기까지입니다. 아마, 매일 20개의 용어를 정리해 나가면서, 도움은 되지만 너무 중구난방식으로 배열되어 있기 때문에 실제 과정에서는 용어가 어떻게 사용되는지 궁금해 하실 분들이 있을거라 생각합니다.

조금만 기다려주시면 감사하겠습니다. 마지막에는 용어를 각 경매 단계에 맞게 재배열 하여, 이해를 돕도록 하겠습니다.

오늘도 열심히 공부해주셔서 감사합니다. 즐거운 하루 보내세요 :)

부동산 용어 정리 두 번째 시간입니다. 오늘의 포스팅도 도움이 되길 바랍니다!

스물한 번째 용어, ‘유찰’입니다. 유찰이란 경매로 나온 부동산이 당일에 팔리지 않을 경우를 뜻합니다. 기존의 입찰 보증금이 최저 매각 가격의 10% 선이었다면, 유찰이 된 이후에는20% 정도로 상승하게 됩니다.

스물두 번째 용어, ‘새매각(신경매)’입니다. 이는 유찰 시 혹은 ‘매각 불허가 결정’이 난 경우로, ‘새매각’ 판정이 난 경우, 최저매각가격을 20~30% 깎아서 내놓습니다.

스물세 번째 용어, ‘재매각(재경매)’입니다. 이는 매각 허가 결정 이후, 낙찰자가 잔금을 치르는 과정에서 문제가 발생한 경우, 즉 잔금을 제때 납부하지 못하는 경우, 낙찰이 된 해당 매물에 대하여, 낙찰 당시의 최저 매각 가격으로 다시 경매에 부쳐지는 것을 뜻합니다. 즉, 새매각과 재매각의 차이는 낙찰 여부의 차이로 구분할 수 있습니다.

스물네 번째 용어, ‘지분’입니다. 이는 하나의 부동산을 여러 사람이 일정한 비율로 나누어 가지고 있는 경우, 공유자 각자가 소유한 몫을 뜻합니다.

스물다섯 번째 용어, ‘공동경매’입니다. 공동경매란, 경매로 나온 물건을 두 사람 이상이 돈을 모아 함께 사는 것입니다. 이유는, 아무래도 부동산의 경매 가격이 비싸기 때문일 겁니다. 이후에 지분 또한 나누어 갖습니다.

스물여섯 번째 용어, ‘간인’입니다. 이는 날인한 종이를 나란히 펼쳐두고, 도장을 중간에 찍어 도장 왼쪽과 오른쪽이 문서 각각에 나뉘어 찍게 하는 것입니다.이는 이후 둘 중 한 서류를 제출할 경우, 위조를 방지하기 위함입니다.

스물일곱 번째 용어, ‘임의경매’입니다. 임의경매는 앞에 언급한 ‘대여금 반환청구소송’과 관련이 있습니다. 대여금반환청구소송을 할 필요 없이, 해당 부동산에 근저당권(대출해준 금액+이자금액), 저당권(순수 대출해준 금액), 등기 전세권(등기를 통해 전세 중임을 증명), 담보가등기권(담보에 대한 등기를 주장)등이 있음을 증명하는 서류가 있는 경우, 채권자들은 해당 매물을 경매에 부침으로써, 배당금을 받아 자신들의 손실액을 메꾸는데, 이와 관련된 용어가 ‘임의경매’입니다.

스물여덟 번째 용어, ‘강제경매’입니다. 이는 앞에 언급한 ‘임의경매’와 반대되는 내용입니다. 즉 임의경매의 조건을 충족하지 못하여, 법원에서 소송을 걸어야 하며, '대여금반환청구소송’을 통해 법원에서 승소한 경우에 시행하는 경매로써, 강제성은 더 크지만, 과정이 복잡하고, 법적인 절차를 거치기 때문에 지치는 경향이 있습니다.

스물아홉 번째 용어, ‘일괄매각’입니다. 이는 여러 개의 부동산을 하나로 묶어 파는 것을 뜻합니다. 예를 들어, 채무자가 농지와 배수로 시설을 각자 소유 중인 경우라면, 농지만 경매로 낙찰받는 경우, 유용하게 사용하지 못할 것입니다. 따라서 이 경우에는, 농지와 배수로 시설을 하나의 부동산으로 묶어 경매에 부칩니다. 낙찰자의 효용도 고려한 부동산 경매 방식이라고 할 수 있겠습니다.

서른 번째 용어, ‘개별 매각’입니다.개별매각’입니다. 이는 ‘일괄매각’과는 다르게, 여러 개의 부동산이 한꺼번에 경매로 나왔더라도, 각각 따로 파는 것입니다. 예를 들어, 다세대주택의 경우, 같은 연립, 빌라 등에 여러 호수를 지니고 있는 경우, 이를 각각의 매물로 취급하여 경매에 부치는 것 등이 있습니다.

서른한 번째 용어, ‘과잉매각’입니다. 경매의 입찰을 위해 매물을 선정하는 과정에서, 경매의 본래 목적인 ‘채무자 소유의 부동산을 매각하여, 채권자의 배당금을 확보하여 보상’에 맞추어, 매물을 선정하는데, 여러 개의 부동산을 팔지 않아도 배당금을 충분히 확보할 수 있음에도 불구하고, 그 이상을 매각하는 경우 ‘과잉 매각’에 해당합니다.

서른두 번째 용어, ‘기일입찰’입니다. 이는 경매 시, 특정한 하루를 정하고 그 날에만 경매를 진행하는 방법입니다. 많은 경우에 경매에서 입찰을 이 기준으로 합니다.

서른 세 번째 용어, ‘기간입찰’입니다. 앞의 ‘기일입찰’과는 다르게, 1주에서 1달 정도의 기간을 두고 입찰을 진행하는 방식입니다.

서른 네 번째 용어, ‘법정매각조건’입니다. 이는 경매로 부동산을 팔 때, 법에서 미리 정한 사항들입니다. 즉, 경매 당일에 경매에 부칠 대상을 정하는 요건들입니다. 이 요건에 오류가 있는 경우, 낙찰이 된 경우에도 ‘매각불허가 결정’이 날 수 있습니다 요건은 다음과 같습니다.

1)     최저매각가격 이상 판매

2)     배당금이 없다면 진행하지 않음

3)     매수 보증금은 10% (일반적)

4)     과잉매각금지

5)     채무자는 경매 참가 불가능

서른다섯 번째 용어, ‘특별매각조건’입니다. 이는 법정 매각조건 이외의 추가 사항입니다.

1)     재경매(신경매)시, 매수 보증금은 최저 매각 가격의로 산정함.

2)     대금납부기간이 지나 대금을 납부할 경우 연 20%의 이자를 지불해야 함.

3)     농지를 구매할 경우 ‘농지취득 자격증명원’을 제출해야 함.

서른여섯 번째 용어, ‘농지취득 자격증명원’입니다.이는 여러 경매 물건 중, ‘농지’를 매수인이 취득하는 경우, 해당 농지를 영농 목적으로 잘 이용하고 있는지 관리를 하기 위한 제도입니다. 농지의 경우 농지를 잘 운영할 수 있는 사람에게 제공하기 위한 제도입니다.

서른일곱 번째 용어, ‘NPL’입니다. 이는 금융 기관에서 빌려준 대출 원금과 이자가 3개월 이상 연체된 부실 채권으로서, 은행에서는 부실한 대출을 빨리 매수자에게 넘겨 손실을 최소화하기 위함입니다. 매수자는 현명하게 매수할 경우, 적은 금액으로도 고수익을 획득할 수 있기 때문에 인기가 있습니다.

서른여덟 번째 용어, ‘가등기’입니다. 이는 앞으로 가지게 될 권리를 미리 예약하는 차원에서 임시로 설정하는 등기입니다. 후에 언급하겠지만, 권리분석을 할 경우, 근저당권, 저당권, 전세권, 담보가등기 등과 관련이 있습니다.

서른아홉 번째 용어, ‘소유권 이전청구권 가등기’입니다.이는 부동산을 매매한 이후, 사정이 있어서 아직 매수자 이름으로 못 바꾼 경우에, 이후에 바꾸겠다고 하는 등기입니다. 그 사이 동안의 명의는 매수자가 아닌, 기존의 채무자의 이름으로 등기가 됩니다.

마흔 번째 용어, ‘담보가등기’입니다. 담보 가등기란, 돈을 빌려줄 때 설정하는 저당권 같은 것입니다. 차용증을 쓰는 대신, 가등기를 이용하여 채무자가 빚을 갚지 않는 경우, 대여금반환청구대여금 반환청구를 할 수 있습니다.

이렇게, 오늘의 두 번째 부동산 경매 용어 정리를 마치겠습니다.

도음이 되었기를 바랍니다.