자기계발로부자되기

이경매 용어 포스팅도 막바지에 접어들고 있습니다.

부동산 경매를 하는 데에 있어 그들만의 언어를 이해하고, 스스로 해석할 수 있는 능력을 우선 길러야 합니다.

그 이후 실전을 통해 충분한 연습을 한다면 훌륭한 투자를 할 수 있습니다.

조금만 더 힘내봅시다!

여든 한 번째 용어, ‘물건번호’입니다. 이는 경매로 팔릴 물건에 대해, 부동산 별로 붙는 번호를 뜻합니다.

여든 두 번째 용어, ‘목록번호’입니다. 이는 같은 경매로 나온 부동산 각각에 붙는 번호를 뜻합니다. 즉 ‘물건번호’자체로는 하나일 수 있지만, 하나의 물건에 여러 부동산이 함께 존재하여 각각 경매에 부처지는 경우 ‘목록번호’는 하나가 아닌 여러 개일 수 있습니다.

여든 세 번째 용어, ‘기일내역’입니다. 이는 해당 부동산의 경매가 언제 어디서 진행되는지에 대한 내역입니다.

여든 네 번째 용어, ‘전유부분’입니다. 전유부분이란 소유 부분에 있어서 독립성을 갖춘 부분을 뜻합니다. 간단히 예를 들면, 아파트를 소유하게 될 때, 그에 딸려 할당된 ‘주차장’에 대한 영역이라고 할 수 있습니다. 반대는 공용부분으로, 엘리베이터나, 복도, 혹은 소방시설 등, 공용으로 사용되는 부분을 뜻합니다.

여든 다섯 번째 용어, ‘대지지분’입니다. 대지지분이란, 해당 건물이 서 있는 대지 중 점유중인 대지의 공간을 뜻합니다. 간단하게 말해서, 10층짜리 아파트의 한 공간에 살고 있다면, 전체 점유부분은 아파트가 될 것이며, 대지지분은 전체 아파트가 차지하고 있는 대지 중, 개인이 소유하고 있는 대지의 공간을 대지지분이라고 할 수 있습니다.

여든 여섯 번째 용어, ‘저당권’입니다. 이는 앞에 언급한 적이 있습니다. 채무자가 주택을 담보로 빌린 금액만큼을 책정하며, 등기부등본 ‘을구’에 ‘채권액’으로 표시합니다. 이와 다르게 ‘근저당권’의 경우 빌린 금액과 이자를 합산하여(주로 저당권 금액의 120%~140%)책정하며, 등기부등본 ‘을구’에 ‘채권최고액’으로 표시합니다.

여든 일곱 번째 용어, ‘제시 외 물건’입니다. 이는 건물을 지은 이후, 설계도 대로 만들었는지 준공검사를 받게 되는데, 그 이후 증축 혹은 개축을 하고 등록, 등기 하지 않은 경우를 뜻합니다.

여든 여덟 번째 용어, ‘향’입니다. ‘향을 본다’라는 말을 많이 들어보셨을 겁니다. 대부분 거실의 방향이 어느 방위를 바라보느냐가 중요한 포인트입니다.

여든 아홉 번째 용어, ‘등기부’입니다. 등기사항전부증명서 라고도 하는 이 서류는, 집 소유의 역사, 대지, 건물 정보 등을 포함합니다. 단독주택, 다가구주택 등은 등기부가 건물등기부, 토지등기부 둘로 나뉩니다. 그러나 아파트, 연립, 빌라 등은 공동 주택으로, 집합건물 등기부 하나로 구성됩니다.

아흔 번째 용어, ‘지목’입니다. 이는 토지가 쓰이는 용도를 나타냅니다. ‘대’는 건물을 지을 수 있는 대지, ‘학’은 학교 용지, ‘잡’은 다용도로 쓸 수 있는 잡종지, ‘전’은 밭, ‘답’은 논을 나타냅니다. 전과 답은 ‘농지취득자격증명원’을 발급 받아야만 낙찰 받을 수 있습니다.

아흔한 번째 용어, ‘대지권’입니다. 집합건물(건물, 토지지분을 함께, 각 세대별 소유주 다름)의 각 세대마다 해당 건물이 서 있는 토지에 대해 갖는 권리로서, 대지를 소유하는 ‘소유권대지권’ 이외에도 남의 땅을 빌려 건물을 지은 경우 ‘지상권’, ‘전세권’, ‘임차권’ 등으로 표시함.

아흔두 번째 용어, ‘갑구’입니다. 이는 주인이 해당 부동산을 소유하는 것을 방해하는 권리들에 대한 사항을 기재한 등기사항전부증명서(등기부등본)상의 용어입니다.

아흔세 번째 용어, ‘을구’입니다. 을구란, 소유권 이외의 권리들을 알려주는 부분입니다. 주로 건물에 대한 채권자들의 권리를 명시해놓으며, ‘근저당권’이 중요한 부분입니다.

아흔네 번째 용어, ‘소유권 보존 등기’입니다. 이는 건물을 새로 지은 경우, 등기사항전부증명서를 제작할 때, 제일 먼저 등록하는 등기로, 건물을 지은 날, 층수, 면적 등을 기록합니다.

아흔다섯 번째 용어, ‘권리분석’입니다. 이는 경매로 부동산을 취득하는 사람이(매수자, 경매자)가 떠안아야 할 권리가 있는지 분석하는 것으로서, 가장 중요합니다. 권리분석을 잘 마무리 해야 낙찰자 입장에서는 원하는 낙찰가에 낙찰을 받아 원하는 목적(거주 목적, 임대수익 목적, 시세차익 목적)에 맞추어 활용할 수 있습니다.

아흔여섯 번째 용어, ‘대지면적’, ‘건축면적’, ‘연면적’입니다. '대지면적'은 건물이 서 있는 대지의 면적을 뜻합니다. ‘건축면적’은 실제로 지은 건물의 바닥면적을 뜻하며, ‘연면적’은 건물 각 층의 바닥 면적의 합을 뜻합니다.

아흔일곱 번째 용어, ‘건페율’입니다. 건페율이란, 위의 용어들을 이용하여, 건축면적/대지면적 입니다. 다시 말해서, 전체 대지의 면적 중, 건축물이 차지하고 있는 가장 바닥의 면적을 뜻합니다.

아흔여덟 번째 용어, ‘용적률’입니다. 용적률이란, 연먼적/대지면적으로서, 전체 대지의 면적 중, 건축물의 모든 층수의 바닥 면적을 합한 비율입니다. 즉 4층 건물의 각 바닥 면적이 50평이라면, 연면적은 200평이며, 대지 면적이 1000평이라고 가정했을 경우, 용적률을 20%가 됩니다.

아흔아홉 번째 용어, ‘필지’입니다. 필지란 토지를 나누는 단위로서, 면적의 크기와 상관 없이 1개의 필지에는 1개의 토지등기부, 토지대장, 1개의 주소만이 존재합니다.

백 번째 용어, ‘임대차관계조사서’입니다. 이 서류에는 세입자의 정보가 기재됩니다. 전, 월세의 여부와, 보증금, 월세, 전입일자, 확정일자 등 다양한 내용과 함께 임차인의 가족관계 등, 소유주와의 관계 등이 게시됩니다.

백한 번째 용어, ‘가압류’입니다. 가압류란 재산을 채무자가 임의로 처분하지 못하도록 막는 권리로서, 가압류 신청자의 허가가 있어야지만 처분이 가능합니다. 또한, 임시로 설정한 권리로서, 우선 변제권 상의 순위를 유지하게 하는 역할을 합니다. 자신 뒤의 권리와 공평하게 나누어 갖고, 앞 권리가 돈을 모두 돌려받지 못하면 권리를 빼앗기는 권리입니다. 전자를 안분배당, 후자를 흡수배당이라고 합니다.

백두 번째 용어, ‘압류’입니다. 이는 가압류 이후, 배당을 받기 위해 우선 변제권 상의 순위를 획득하는 것입니다. 자신의 순서가 오면 받을 수 있는 돈을 모두 받을 수 있는 흡수배당의 하나입니다.

백세 번째 용어, ‘근저당권’입니다. 이 역시, 자신의 순서가 오면 받을 수 있는 돈을 받을 수 있는 흡수 배당 중 하나입니다. 앞에 언급하였기 때문에 배당에 대한 이야기만 하고 넘어가겠습니다.

백네 번째 용어, ‘소액임차인의 최우선 변제권’입니다. 이는 순서에 상관 없이 가장 먼저 배당 받는 권리입니다. 유사한 권리로는 ‘임금채권’, ‘당해세’등이 존재합니다.

1)     전세금이 충분히 작을 것(법적 고지)

2)     대항권이 존재할 것

3)     확정일자 및 배당요구 혹은 경매 요구를 한 경우

백다섯 번째 용어, ‘입찰표’입니다. 입찰표의 정식 명칭은 기일 입찰표입니다. 법원이 정한 날, 즉 기일에 경매를 진행하기 때문입니다.

오늘의 포스팅도, 여러분의 경매 공부에 도움이 되었길 바랍니다.

다음은 여섯 경매 용어 정리 포스팅으로 찾아뵙겠습니다.

좋은 하루 보내세요! 감사합니다.

부동산 용어 정리 네 번째 시간입니다. 오늘도 열심히 공부해봅시다.

예순한 번째 용어, ‘차순위 매수 신고인’입니다.차순위매수신고인’입니다. 이는 최고가 매수 신고인 제시한 가격에서 매수 보증금을 뺀 금액보다 높은 가격을 제시한 사람들 가운데에 가장 높은 가격을 제시한 사람을 뜻합니다. 간단한 예를 들어보면, ‘최고가 매수 신고인’이최고가매수신고인’이 제시한 가격이 2억3천만 원이고, 보증금이2300만 원이라고 가정할 경우, 보증금을 낙찰 가격에서 제외한 가격인 2억700만원 이상 입찰을 한 모든 사람은 ‘차순위 매수 신고인’이 될 자격이 주어집니다. 그리고 이러한 ‘차순위 매수 신고인’자격이 주어진 사람 중에서, ‘최고가 매수 신고인’이최고가매수신고인’이 잔금을 납부하지 않아 재경매에 회부되었을 경우를 가정하여, 입찰을 원하는 ‘차순위 매수 신고인’은 보증금을 납부해야 하며, ‘최고가 매수 신고인’이최고가매수신고인’이 잔금을 납부하는 기한까지는 보증금이 묶이게 됩니다.

예순두 번째 용어, ‘공유자우선매수청구권’입니다. 이는 다른 사람과 함께 공유하고 있는 부동산이 경매로 나온 경우 부동산 공유자에게 먼저 매수권을 주는 것입니다. 즉, 특정 부동산에 지분을 나누어 가지고 있는 두 사람 중, 한 사람의 지분이 경매로 나올 경우, 동일 건물에 다른 지분을 소유하고 있는 자에게 매수 우선권을 준다는 뜻입니다.

예순세 번째 용어, ‘취하’입니다. 이는 낙찰 이전 채권자(경매 신청인)가 동의 없이 시행 가능합니다.

예순네 번째 용어, ‘취소’입니다. 이는 경매를 법원이 취소하는 경우로서, 크게 네 가지 근거를 내포합니다.

1)     채권자들에게 돌려줄 배당금이 없는 경우

2)     경매로 나온 부동산이 사라진 경우

3)     채무 상환하여 담보권이 사라진 경우

4)     담보권 무효 판결이 난 경우

예순다섯 번째 용어, ‘연기’입니다. 간단하게 말해서, 경매일을 경매기일 이후로 미루는 것을 뜻합니다.

예순여섯 번째 용어, ‘변경’입니다. 이는 경매 물건 설정에 문제가 있어, 경매 진행일에 경매가 실시되지 못하는 경우를 뜻합니다. 또한 ‘연기’와 ‘변경’을 합쳐 ‘변연’이라고 합니다.

예순일곱 번째 용어, ‘확정일자’입니다. 이는 전세권(임차권) 설정 등기와 유사합니다. 대항력(대항권)은 전입신고와 관련하여 계약 기간 동안 해당 물건에 머무를 수 있으며, 보증금을 새로운 주인에게 요구할 수 있는 권리라면, 확정일자 신고는 경매 시 ‘선순위 임차인’이 되기 위한 권리입니다.

예순여덟 번째 용어, ‘전세권 설정 등기’입니다. 이는 전세로 세를 얻은 세입자가 자신의 보증금 보호를 위해 이사해온 건물의 등기부에 보증금 액수, 전세 부분, 계약 기간 등을 등록하는 것입니다.

예순아홉 번째 용어, ‘임차권 설정등기’입니다. 이는 앞서 언급한 ‘전세권 설정 등기’의 월세 버전 버전 생각하면 될 것 같습니다. 보증금 액수, 월세 가격, 월세 납부일 등을 등록합니다.

일흔 번째 용어, ‘임차권 등기 명령’입니다. 이는 집주인에게 보증금을 못 돌려받은 상황에서 이사를 할 경우, 대항력을 유지하기 위해 법원에 신청하는 것입니다. 즉 임차인이 다른 곳으로 이사를 가더라도, 경매를 통해 배당금이 나오면, 임차인은 배당을 받을 수 있습니다.

일흔 한 번째 용어, ‘최우선변제권’입니다. 이는 경매로 매각 할 경우, 세입자의 보증금을 우선 변제하게 하는 제도입니다. 이는 소액 세입자를 보호하기 위해 정부에서 마련한 장치이며 세 가지 요건이 필요합니다.

1)     보증금이 적다(지역마다 기준이 다릅니다)

2)     전입신고를 통해 대항력을 갖춘 임차인일 것

3)     배당 요구를 할 것 (경매 신청자가 세입자인 경우 배당 요구 하지 않아도 됩니다)

일흔 두 번째 용어, ‘우선변제권’입니다. 이는 자신보다 순위가 늦은 권리나 기타 채권자보다 앞서 보증금을 돌려받을 수 있는 권리로, 전입신고와 확정일자를 받아야만 생기는 권리 입니다.

일흔 세 번째 용어, ‘말소 기준 권리’입니다. 이는 근저당권(주택담보대출 시 갚아야 할 원금과 이자를 추정하여 합산, 산정한 금액), 저당권(주택담보대출 시 갚아야 할 원금만을 산정), 가압류(채무자 개인이 빌린 ‘유동성자산’과 관련된 채무로서, 일시적으로 설정), 압류(가압류의 법제화), 경매개시결정기입등기, 전세권(임차권과 관련이 있음, 대항력과 유사함) 등이 이에 속하며, 자신 앞에 있는 권리는 살리고(인수주의) 자신 뒤에 있는 권리는 죽이는(소제주의) 권리입니다.

일흔 네 번째 용어, ‘즉시항고’입니다. 매각 허가 결정 7일 이내에 서로 이익이나 손해를 볼 가능성이 있을 경우, 법원이 내리는 결정입니다. 낙찰자나 법원 이외의 인물, 단체가 항고를 하는 경우, 10%의 항고 보증금이 필요합니다. 이는 임의로 경매 진행을 지연하는 것을 방지하기 위함입니다.

일흔 다섯 번째 용어, ‘배당이의’입니다. 이는 법원의 배당에 불만을 제기 하는 것 입니다. 배당 날 법원에서 이야기 해야 하며, 1주일 내로 ‘소제기증명원’을 제출해야 합니다.

일흔 여섯 번째 용어, ‘만기일시상환’입니다. 대출 기간 동안 이자만 내다가, 만기일에 원금을 갚는 방식으로, 원금을 한꺼번에 갚는 부담이 있으나, 투자 수익이 대출이자보다 높다면 유리한 방식입니다.

일흔 일곱 번째 용어, ‘원금균등분할상환’입니다. 이는 대출한 원금을 매달 균등하게 나누어 내는 방식으로, 원금을 매 달 갚아 나가므로 이자가 매달 줄어드는 특징이 있습니다. 즉, 이자는 매 달 변동하는 원금에 맞추어 책정됩니다.

일흔 여덟 번째 용어, ‘원리금균등분할상환’입니다. 이는 ‘원금균등분할상환’과 다르게, 원금과 이자를 갚아야 할 기간에 맞추어 미리 계산하여, 매달 원금과 이자를 일정한 금액으로 나누어 갚는 방식입니다. 이 경우, 매 달 지불해야 하는 원금과 이자의 합이 동일합니다.

일흔 아홉 번째 용어, ‘거치식상환’입니다. 이는 대출 후 일정 기간은 오직 이자만 내고, 그 후부터는 원금을 나누어 갚는 형식으로, ‘원금균등상환방식’의 변형된 버전이라고 생각하시면 될 것 같습니다.

여든 번째 용어, ‘미종국’입니다. 이는 아직 경매로 팔리지 않아 경매 사건이 종료되지 않았다는 의미입니다.

오늘의 부동산 용어 정리를 마칩니다. 오늘도 도움이 되었길 바랍니다.

안녕하세요, 세 번째 부동산 경매 용어 정리 포스팅입니다. 오늘도 도움이 되는 정보를 제공하고자 합니다.

마흔한 번째 용어, ‘환매등기’입니다. 환매등기는 매매 계약 시, 매수자에게 일정 가격에 물건을 다시 사들일 권리를 설정하는 것입니다. 설정 이후, 매수자가 물건을 매매하거나, 경매로 내놓았을 경우, 그 당시 ‘환매등기’를 설정한 매도자는 일정한 가격에 다시 해당 매물을 정해둔 가격으로 매입할 수 있습니다.

마흔 두 번째 용어, ‘예고등기’입니다. 이는 두 사람 이상이 부동산을 두고 권리를 다툼하고 있을 경우, 매수자의 권리 보호를 위해 미리 사실을 적시해두는 것입니다.이를 통해, 권리 분석 과정에 있어, 해당 부동산이 ‘예고등기’ 상태라면,이로 인한 갈등을 감안하고 거래를 진행해야 하기 때문에 초보 경매자는 피하는 것이 좋습니다.

마흔세 번째 용어, ‘세대합가’입니다. 세대합가는, 세대주와 그 가족이 어떠한 사정으로 인해 새로 이사한 집에 같은 날 전입신고를 하지 못하고, 그 이후에 한 경우를 지칭하는 용어입니다. 예를 들어, 세대주가 아닌 세대주의 가족이 먼저 전입신고를 하여 대항력을 가진 상태에서, 경매가 진행될 경우, 매도인 입장에선 ‘세대주’의 전입신고일이 대항력이 인정되는 기간 이후에 설정이 되었다고 판단하여 매매를 진행하였음에도 불구하고, 세대주 가족의 대항력으로 인해 어쩔 수 없이 배당금을 떠안아야 하는 경우가 발생할 수 있기 때문에, 동사무소 등에서 미리 세대 관계를 잘 확인하고 진행할 필요가 있습니다.

마흔 네 번째 용어, ‘임대차현황조사서’입니다. 이는 세입자에 대한 정보를 정리한 서류로써, 어떤 세입자가 세입 중인지, 전세로 거주 중이라면, 전세금은 얼마고 전입일자와 확정신고는 언제인지에 대해 알려줍니다. 월세로 거주 중이라면, 보증금과 월세금액, 월세 납부일 등이 자세하게 기록되어 있습니다.

마흔다섯 번째 용어, ‘주민등록 전입세대 열람’입니다.이는 세대주, 동거인, 전입일자 등이 기재된 서류입니다. 위의 ‘임대차 현황조사서’에서,세입자와 가족관계를 중심으로 정리한 문서입니다.

마흔여섯 번째 용어, ‘임차권 양도’입니다. 기존 세입자가 새로운 세입자에게 모든 권리를 넘기는 것을 뜻합니다. 이 과정에서 ‘대항력’을 넘겨받는지의 여부가 중요합니다. 대항력을 넘겨받지 않은 경우라면, 매수자가 낙찰을 받게 되더라도, 새로운 세입자는 자신의 전세금을 몽땅 날리게 될 수 있습니다.

마흔일곱 번째 용어, ‘대항력’입니다. ‘전입신고’가 기준이며, 선 순위 임차인의 요건입니다. 경매로 부동산이 넘어가더라도 보증금을 지킬 수 있기 때문에, 세입자로써는 아주 중요한 권리입니다.

마흔여덟 번째 용어, ‘대위변제’입니다. 대위변제란, 빚진 사람을 대신해서 다른 사람이 빚을 대신 갚아 주는 것을 뜻합니다.

마흔아홉 번째 용어, ‘총유’입니다. 이는 교회, 절, 종중, 문중 등 두 사람 이상의 개인이 만든 단체가 부동산을 공동으로 소유하는 형태로써, 매매할 경우 모두의 동의가 필요하기 때문에 매매가 상당히 어렵습니다.

쉰 번째 용어, ‘합유’입니다. ‘합유’는 ‘총유’와 달리, 일정 비율로 재산을 나누어 가진다는 차이점을 지닙니다.. 그러나 각 개인이 마음대로 지분을 팔지 못한다는 공통점이 있습니다.

쉰한 번째 용어, ‘공유’입니다. 공유는 부동산의 주인 자격을 일정 비율로 나눠 갖는 것으로써, 이전 언급한 ‘총유’, ‘합유’와는 다르게, 소유권이 개인에게 있을 뿐 아니라, 매도 시에도 타인의 동의를 구할 필요가 없다는 특징이 있습니다.

쉰두 번째 용어, ‘토지별도등기’입니다. 이는 토지 등기부와 별도로 등기가 된 경우 혹은 토지에 대한 채무가 남아 가압류 및 저당권이 존재할 경우 언급되는 용어입니다.

쉰세 번째 용어, ‘대지사용권’입니다. 이는 아파트, 연립, 빌라 등 공동주택의 주인들이 땅에 대해 가지는 권리로서 개별적 특성을 지닙니다.

쉰네 번째 용어, ‘대지권’입니다. 대지권은 공동주택과 따로 떼어서 팔 수 없는 대지 사용권을 뜻합니다. 즉, 매도시에는 대지만 팔 수 없고, 건물과 대지를 합쳐 판매하는 집합적인 특성을 지닙니다.

쉰 다섯 번째 용어, ‘대지권미등기’입니다. 어떤 이유로 대지권이 등기부에 등록되지 않은 경우를 뜻합니다. 이런 경우에도, ‘평가금액’이 기재된 경우, 매수자의 입장에선 큰 리스크 없이, 평가 금액에 대한 금액을 지불한 이후, 등기하면 대지권을 소유할 수 있습니다.

쉰여섯 번째 용어, ‘대지권 없음’입니다.이는 국가, 시 소유의 땅에 건물 짓는 경우를 뜻하며, 정부 차원에서 대지에 대해 수정 사항을 가하는 경우, 손해를 볼 수 있으니 주의해야 합니다.

쉰일곱 번째 용어, ‘유치권’입니다. 유치권이란, 물건을 맡고 있는 사람이 맡긴 사람에게 요구한, 정당한 권리(채권)를 성취할 때까지 해당 물건을 돌려주지 않아도 되는 권리입니다. 주로 경매의 경우에는 해당 매물의 내부 인테리어의 시공을 맡았던 건축업자가 비용을 받지 못한 경우 청구하는 경우가 많습니다.

쉰여덟 번째 용어, ‘법정지상권’입니다. 이는 건물과 토지의 주인이 건축 시 동일하다가, 이후 달라진 경우 건물의 주인은 자신의 권리를 위해 명의가 달라진 토지를 사용할 수 있는 권리를 뜻합니다. 이 경우, 새로이 토지에 대한 소유권을 취득한 매수인은 큰 손해를 보게 될 수 있습니다.

쉰아홉 번째 용어, ‘분묘기지권’입니다. 이는 자신의 조상 묘가 다른 사람의 땅에 있는 경우, 묘가 있는 부분뿐 아니라 제사를 지내기 위해 필요한 부분까지 사용할 수 있는 권리를 뜻합니다. 이 경우, 분묘의 유무를 파악하지 못하고 낙찰을 받은 매수인의 입장에선, 이도 저도 할 수 없는 난감한 상황이 될 수 있습니다.

예순 번째 용어, ‘최고가 매수 신고인’입니다. 이는 경매 입찰 시, 다른 경쟁자보다 가장 높은 가격을 제시한 사람을 지칭하는 용어입니다.

세 번째 부동산 용어 정리 포스팅을 마칩니다. 다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

안녕하세요, 오늘은 <부동산 경매>에 대한 용어를 정리해 나가 보도록 하겠습니다.

아마 여러 번의 포스팅이 마무리되면, 경매에 대한 기본적인 용어는 정부 정리되리라 생각합니다.

첫 번째 용어, ‘대여금반환청구소송’입니다. 쉽게 말해서, 부동산 경매는 집의 주인이 빌린 돈을 갚지 못해서(채무자), 빌려준 돈을 받을 권리를 지닌 채권자(개인, 은행, 기타 등등)가 법원에 소송을 통해 배당을 받는 것입니다. 그리고 그러한 대여금을 받기 위해서는 당연히 소송이 필요합니다. 바로 그 소송이 ‘대여금 반환청구소송’입니다.한 마디로 정리하면, ‘빌려준 돈을 돌려달라’는 소송입니다.

두 번째 용어, ‘배당요구’입니다. 배당요구는 위의 ‘대여금 반환청구소송’ 이후,경매가 확정이 된다면, 돈을 빌려준 채권자들이 얼마큼을 빌려주었는지, 얼마를 받아야 하는지 법원에 알리는 것입니다.

세 번째 용어, ‘배당요구 종기 공고’입니다.이 용어는, 쉽게 정리하면, ‘배당요구’를 제기할 수 있는 기간에 대한 공고입니다. 이 기간에 채권자들은 배당 요구를 해야 합니다. 시기를 놓치게 되면 배당을 받지 못합니다.

네 번째 용어, ‘저당권’입니다. 이는 돈을 빌려줄 때, 차용증 대신, 돈을 빌려간 사람의 부동산을 담보 대상으로 선정하고, 그 부동산의 등기부에 ‘빌려간 돈과 이자를 약속할 날까지 갚지 않으면, 이 부동산은 돈을 빌려준 사람(채권자) 마음대로 처분할 수 있음’의 의미로 설정하는 것입니다. 이 경우, 위의 ‘대여금 반환청구소송’이 없어도 임의로 경매가 가능합니다.

다섯 번째 용어, ‘감정평가’입니다. 슬픔, 기쁨 등의… 감정이 아닌, 매물의 ‘가치’를 평가하는 것입니다. 이는 경매 물건의 현황을 조사하고 난 이후, 경매 물건의 위치와 주위 환경, 교통 상황 등을 고려하여, 경매 물건의 가치에 대한 가액을 결정하는 것을 뜻합니다.

여섯 번째 용어, ‘최저 매각 가격’입니다.이는, ‘감정평가’를 토대로 산정한 경매 물건의 가치에서, 경매 시 ‘아무리 적어도, 이정도 이상은 받아야 경매에 넘길 수 있다, 그리고 이를 통해 채권자들에게 배당금을 돌려줄 수 있다.’의 기준이 되는, 최저경매입찰금액입니다.

일곱 번째 용어, ‘현황조사’입니다. 이는, 경매를 개시하고, 실제로 법원에 모여 입찰하기 전에, 경매자들에게 매물에 대한 정보를 제공하기 위해, 법원의 집행관이 실시하는 것으로서, 세입자의 유무와 보중 금은 얼마인지, 월세는 얼마이고, 전입신고 및 확정일자를 받았는지에 대한 정보를 조사하는 것입니다.확정일자’에 대해서는 다음 시간에 설명해보도록 하겠습니다.

여덟 번째 용어, ‘매각기일’입니다. 매각 기일은, 경매를 진행하기로 한 날을 공식적으로 알려주는 것입니다. 다시 말해서, 부동산을 팔기로 한 날짜를 뜻합니다.

아홉 번째 용어, ‘매각 허가 결정 기일’입니다.이는 매각 여부를 결정하기 전에, 경매 절차상에 문제가 없었는지 조사하는 날의 데드라인입니다. 문제가 없으면, 매각허가결정으로 넘어갑니다.

열 번째 용어, ‘매각 허가 결정’입니다.이는 경매로 입찰 이후, 매수자가 낙찰을 받은 이후, 1주일 동안, 세 가지 사항을 확인한 이후, 문제가 없다면 매각을 허가하는 것입니다. 세 가지 요건은 다음과 같습니다.

1.     낙찰자의 결격 사유가 없을 것.

2.     배당인들에게 수익이 돌아가는지의 여부

3.     절차상의 문제없는지 확인

열한 번째 용어, '소유권이전등기촉탁'입니다. 이는 집에 대한 소유권을 자신에게 옮기는 것입니다. 예를 들면, 해당 매물에 대한 취득세를 내고, 국민주택채권등을 구매하는 것 등입니다.

열 두번째 용어, '인도(명도)'입니다. 이는 경매로 낙찰을 받은 이후, 낙찰 받은 건물 내에 살고 있는 세입자, 이전 소유자, 채무자 등을 내보내는 것입니다.하지만, 이 과정에서는 마찰이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 이전 세입자의 경우, 전입신고와 확정일자를 받고, 배당 신청을 통해 자신이 준 보증금을 모두 돌려받은 경우, 마찰이 없을 수 있겠지만, 자신의 보증금을 전부 배당받지 못한 경우에는, 낙찰자에게 해당하는 금액 만큼의 이사비용을 달라고 요구할 가능성이 있습니다. 하지만 낙찰자는 세입자가 잃어버린 보증금을 줄 의무가 없습니다, 오히려 낙찰자의 잔금 처리를 통해, 조금이라도 배당을 받을 수 있었다면 고마워야 핼 상황이기 때문입니다. 따라서, 권리분석을 통해 가능한 한 이러한 마찰이 생기지 않을 물건을 신중하게 탐색하는 것이 스트레스를 줄일 수 있는 방법입니다.

열 세번째 용어, '인도명령'입니다. 이는 위의 명도와 관련하여, 법원에서 내리는 명령으로, 지금 거주하고 있는 대항력이 없는 세입자나, 이전 소유자, 또는 채무자에게 집이 경매로 팔렸으니, 집을 넘겨주고 나가라는 내용의 명령입니다.

열 네번째 용어, '점유이전금지가처분'입니다. 이는, 기존의 세입자가 아닌, 새로운 점유자가 등장하는 경우, 낙찰을 받았더라도 쉽사리 내보내지 못하는 법의 허점을 이용한 일이 발생하는 것을 방지하기 위해, 고의로 거주자가 바뀌는 것을 금지하는 것입니다.

열다섯 번째 용어, '내용증명'입니다. 이는 집을 비워줄 것을 요구하는 ‘서류’입니다. 내용 증명을 통해 인도명령을 통지하면, 명도소송으로 이어지기 전에 세입자에게 스스로 행동할 수 있는 시간을 줍니다.

열 여섯번째 용어, '인도명령 결정문'입니다. 이는 법원에서 인도명령을 위해 발급하는 서류로써, ‘내용증명’에 대한 조금 더 포괄적인 내용이라고 할 수 있습니다.

열 일곱번째 용어, ‘강제집행’입니다. 이는 인도결정명령문 송달 이후에도, 세입자, 채무자, 이전 소유자가 집을 비우지 않는 경우에 법원에서 집행관을 보내서 강제로 짐을 들어내는 것을 뜻합니다. 최후의 보루라고 할 수 있지만, 비용과 시간이 드는 만큼, 가능하면 이전 단계에서 대화를 통해 해결하는 것이 가장 좋습니다.

열 여덟번째 용어, ‘가압류’입니다. 이는 소송 이전에 채무자가 함부로 소유권을 이전하지 못하도록 묶어두는 것입니다. 주로 재산에 대한 내용이 주를 이룹니다. 소유권이 바뀌는 경우 새로운 소유자와 해결해야 할 문제가 발생하기 때문에 쉽지 않습니다.

열 아홉번째 용어, '압류'입니다. 이는 가압류보다 한 단계 상위의 것으로써, 소유권 이전의 권리가 ‘법원’으로 넘어가는 것입니다. 법적 효력이 가미되었다고 생각할 수 있겠습니다. 이는, 등기부등본에서는 ‘임의경매개시 결정 혹은 강제경매개시 결정’으로 표시합니다. 또한 채무자가 세금을 지불하지 않은 경우에는 ‘압류’로 표시합니다.

스무번째 용어, ‘등기사항전무증명서(등기부)’입니다. 이는 부동산의 권리관계를 적어둔 공적 서류로서, 표제부(부동산 건물에 대한 포괄적인 정보), 갑구(소유권자에 대해 어떠한 의무 불이행으로 부동산이 경매에 넘어왔는지), 을구(건물에 대한 여러 권리)로 나뉩니다.

첫 포스팅으로 스무 가지 용어에 대해 정리하였습니다. 

앞으로의 포스팅을 통해, 경매 용어들을 충분히 이해하고, 경매 서적을 읽으신다면 큰 도움이 되리라 생각합니다.

감사합니다. ^^