[1] 부동산 용어 정리 첫 번째

안녕하세요, 오늘은 <부동산 경매>에 대한 용어를 정리해 나가 보도록 하겠습니다.

 

아마 여러 번의 포스팅이 마무리되면, 경매에 대한 기본적인 용어는 정부 정리되리라 생각합니다.

 

첫 번째 용어, ‘대여금반환청구소송’입니다. 쉽게 말해서, 부동산 경매는 집의 주인이 빌린 돈을 갚지 못해서(채무자), 빌려준 돈을 받을 권리를 지닌 채권자(개인, 은행, 기타 등등)가 법원에 소송을 통해 배당을 받는 것입니다. 그리고 그러한 대여금을 받기 위해서는 당연히 소송이 필요합니다. 바로 그 소송이 ‘대여금 반환청구소송’입니다.한 마디로 정리하면, ‘빌려준 돈을 돌려달라’는 소송입니다.

 

두 번째 용어, ‘배당요구’입니다. 배당요구는 위의 ‘대여금 반환청구소송’ 이후,경매가 확정이 된다면, 돈을 빌려준 채권자들이 얼마큼을 빌려주었는지, 얼마를 받아야 하는지 법원에 알리는 것입니다.

 

세 번째 용어, ‘배당요구 종기 공고’입니다.이 용어는, 쉽게 정리하면, ‘배당요구’를 제기할 수 있는 기간에 대한 공고입니다. 이 기간에 채권자들은 배당 요구를 해야 합니다. 시기를 놓치게 되면 배당을 받지 못합니다.

 

네 번째 용어, ‘저당권’입니다. 이는 돈을 빌려줄 때, 차용증 대신, 돈을 빌려간 사람의 부동산을 담보 대상으로 선정하고, 그 부동산의 등기부에 ‘빌려간 돈과 이자를 약속할 날까지 갚지 않으면, 이 부동산은 돈을 빌려준 사람(채권자) 마음대로 처분할 수 있음’의 의미로 설정하는 것입니다. 이 경우, 위의 ‘대여금 반환청구소송’이 없어도 임의로 경매가 가능합니다.

 

다섯 번째 용어, ‘감정평가’입니다. 슬픔, 기쁨 등의… 감정이 아닌, 매물의 ‘가치’를 평가하는 것입니다. 이는 경매 물건의 현황을 조사하고 난 이후, 경매 물건의 위치와 주위 환경, 교통 상황 등을 고려하여, 경매 물건의 가치에 대한 가액을 결정하는 것을 뜻합니다.

 

여섯 번째 용어, ‘최저 매각 가격’입니다.이는, ‘감정평가’를 토대로 산정한 경매 물건의 가치에서, 경매 시 ‘아무리 적어도, 이정도 이상은 받아야 경매에 넘길 수 있다, 그리고 이를 통해 채권자들에게 배당금을 돌려줄 수 있다.’의 기준이 되는, 최저경매입찰금액입니다.

 

일곱 번째 용어, ‘현황조사’입니다. 이는, 경매를 개시하고, 실제로 법원에 모여 입찰하기 전에, 경매자들에게 매물에 대한 정보를 제공하기 위해, 법원의 집행관이 실시하는 것으로서, 세입자의 유무와 보중 금은 얼마인지, 월세는 얼마이고, 전입신고 및 확정일자를 받았는지에 대한 정보를 조사하는 것입니다.확정일자’에 대해서는 다음 시간에 설명해보도록 하겠습니다.

 

여덟 번째 용어, ‘매각기일’입니다. 매각 기일은, 경매를 진행하기로 한 날을 공식적으로 알려주는 것입니다. 다시 말해서, 부동산을 팔기로 한 날짜를 뜻합니다.

 

아홉 번째 용어, ‘매각 허가 결정 기일’입니다.이는 매각 여부를 결정하기 전에, 경매 절차상에 문제가 없었는지 조사하는 날의 데드라인입니다. 문제가 없으면, 매각허가결정으로 넘어갑니다.

 

열 번째 용어, ‘매각 허가 결정’입니다.이는 경매로 입찰 이후, 매수자가 낙찰을 받은 이후, 1주일 동안, 세 가지 사항을 확인한 이후, 문제가 없다면 매각을 허가하는 것입니다. 세 가지 요건은 다음과 같습니다.

1.     낙찰자의 결격 사유가 없을 것.

2.     배당인들에게 수익이 돌아가는지의 여부

3.     절차상의 문제없는지 확인

 

열한 번째 용어, '소유권이전등기촉탁'입니다. 이는 집에 대한 소유권을 자신에게 옮기는 것입니다. 예를 들면, 해당 매물에 대한 취득세를 내고, 국민주택채권등을 구매하는 것 등입니다.

 

열 두번째 용어, '인도(명도)'입니다. 이는 경매로 낙찰을 받은 이후, 낙찰 받은 건물 내에 살고 있는 세입자, 이전 소유자, 채무자 등을 내보내는 것입니다.하지만, 이 과정에서는 마찰이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 이전 세입자의 경우, 전입신고와 확정일자를 받고, 배당 신청을 통해 자신이 준 보증금을 모두 돌려받은 경우, 마찰이 없을 수 있겠지만, 자신의 보증금을 전부 배당받지 못한 경우에는, 낙찰자에게 해당하는 금액 만큼의 이사비용을 달라고 요구할 가능성이 있습니다. 하지만 낙찰자는 세입자가 잃어버린 보증금을 줄 의무가 없습니다, 오히려 낙찰자의 잔금 처리를 통해, 조금이라도 배당을 받을 수 있었다면 고마워야 핼 상황이기 때문입니다. 따라서, 권리분석을 통해 가능한 한 이러한 마찰이 생기지 않을 물건을 신중하게 탐색하는 것이 스트레스를 줄일 수 있는 방법입니다.

 

열 세번째 용어, '인도명령'입니다. 이는 위의 명도와 관련하여, 법원에서 내리는 명령으로, 지금 거주하고 있는 대항력이 없는 세입자나, 이전 소유자, 또는 채무자에게 집이 경매로 팔렸으니, 집을 넘겨주고 나가라는 내용의 명령입니다.

 

열 네번째 용어, '점유이전금지가처분'입니다. 이는, 기존의 세입자가 아닌, 새로운 점유자가 등장하는 경우, 낙찰을 받았더라도 쉽사리 내보내지 못하는 법의 허점을 이용한 일이 발생하는 것을 방지하기 위해, 고의로 거주자가 바뀌는 것을 금지하는 것입니다.

 

열다섯 번째 용어, '내용증명'입니다. 이는 집을 비워줄 것을 요구하는 ‘서류’입니다. 내용 증명을 통해 인도명령을 통지하면, 명도소송으로 이어지기 전에 세입자에게 스스로 행동할 수 있는 시간을 줍니다.

 

열 여섯번째 용어, '인도명령 결정문'입니다. 이는 법원에서 인도명령을 위해 발급하는 서류로써, ‘내용증명’에 대한 조금 더 포괄적인 내용이라고 할 수 있습니다.

 

열 일곱번째 용어, ‘강제집행’입니다. 이는 인도결정명령문 송달 이후에도, 세입자, 채무자, 이전 소유자가 집을 비우지 않는 경우에 법원에서 집행관을 보내서 강제로 짐을 들어내는 것을 뜻합니다. 최후의 보루라고 할 수 있지만, 비용과 시간이 드는 만큼, 가능하면 이전 단계에서 대화를 통해 해결하는 것이 가장 좋습니다.

 

열 여덟번째 용어, ‘가압류’입니다. 이는 소송 이전에 채무자가 함부로 소유권을 이전하지 못하도록 묶어두는 것입니다. 주로 재산에 대한 내용이 주를 이룹니다. 소유권이 바뀌는 경우 새로운 소유자와 해결해야 할 문제가 발생하기 때문에 쉽지 않습니다.

 

열 아홉번째 용어, '압류'입니다. 이는 가압류보다 한 단계 상위의 것으로써, 소유권 이전의 권리가 ‘법원’으로 넘어가는 것입니다. 법적 효력이 가미되었다고 생각할 수 있겠습니다. 이는, 등기부등본에서는 ‘임의경매개시 결정 혹은 강제경매개시 결정’으로 표시합니다. 또한 채무자가 세금을 지불하지 않은 경우에는 ‘압류’로 표시합니다.

 

스무번째 용어, ‘등기사항전무증명서(등기부)’입니다. 이는 부동산의 권리관계를 적어둔 공적 서류로서, 표제부(부동산 건물에 대한 포괄적인 정보), 갑구(소유권자에 대해 어떠한 의무 불이행으로 부동산이 경매에 넘어왔는지), 을구(건물에 대한 여러 권리)로 나뉩니다.

 

첫 포스팅으로 스무 가지 용어에 대해 정리하였습니다. 

앞으로의 포스팅을 통해, 경매 용어들을 충분히 이해하고, 경매 서적을 읽으신다면 큰 도움이 되리라 생각합니다.

감사합니다. ^^