자기계발로부자되기

안녕하세요. 오늘은 부동산 용어 정리 아홉 번째 시간입니다. 그리고 용어 정리 마지막 날이기도 합니다.

그 동연 여러 용어를 학습하시느라 수고가 많았습니다. 또한 중구난방식 용어 정리에, 이 용어가 어느 단계에서 중요한지에 대해 혼동이 있을 수 있을거라고 생각합니다. 그럼에도 불구하고 끝까지 학습해주셔서 감사합니다.

다음 시간에는 1. 경매 단계 별 용어 2. 경매 이후 명도 과정에서의 용어 3. 경매 이전, 혹은 앞의 두 경우 이외의 시점에서 사용되는 용어로 나누어 정리하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

백예순 여섯 번째 용어, ‘깡통전세’입니다. 주택 대출금과 전세금의 합계가 집 값과 엇비슷해 집값 하락 시 세입자가 전세금을 받지 못할 수도 있는 위험 주택을 뜻합니다.

백예순 일곱 번째 용어, ‘주택임차권’입니다. 현재, 혹은 과거에 임차인이 집 주인에게 보증금을 돌려 받지 못한 경우 등기부등본(등기사항전부증명서)에 기재합니다. ‘임차권등기’를 해 둔 상태로, 세입자든 다른 곳에 이사를 가도 괜찮습니다. 이후 해당 부동산이 경매로 넘어가면, 임차권을 이용하여, 배당을 받을 수 있기 때문입니다.

백예순 여덟 번째 용어, ‘예고등기’입니다. 특정 매물에 대해 심각한 어떤 소송이 진행 중일 때 비고란에 게시합니다. 이 경우, 상당히 복잡한 매물일 수 있으니, 초보자는 입찰을 피하는게 좋습니다.

백예순 아홉 번째 용어, ‘가처분등기’입니다. 집을 사는 사람의 권리 보호를 위하여 집 주인이 함부로 부동산을 처분하지 못하게 하는 것입니다.

백일흔 번째 용어, ‘미상임차인’입니다. 임차인에 대한 명확한 정보가 부재한 상황으로, 보증금, 전입일자, 확정일자, 배당여부 등이 확실하지 않아 리스크가 있는 사항입니다.

백일흔 한 번째 용어, ‘선 순위 가등기’입니다. 순위 보전을 위해 우선적으로 등기를 해 두는 것으로서, 본 등기가 이루어지면 순위는 보전됩니다.

백일흔 두 번째 용어, ‘대지권미등기’입니다. 토지 지분에 대한 권리를 대지의 주인이 신고하지 않은 경우를 뜻합니다. 평가표에 평가액이 포함된 경우는, 평가액을 납부할 경우, 매수자의 이름으로 등기가 가능하기에 안전합니다. 하지만 평가액이 미상인 경우에는 위험이 존재하니 주의하는 것이 좋습니다.

백일흔 세 번째 용어, ‘말소기준권리’입니다. 용어 정리보다는, 어떠한 기준들이 말소권리인지에 대해 정리해보겠습니다. 말소권리 이하로는 낙찰자가 인수할 필요가 없는 권리들입니다.

1)     근저당권, 저당권

2)     압류, 가압류

3)     경매개시결정

4)     담보가등기

5)     선순위 전세권

백일흔 네 번째 용어, ‘전입세대열람’입니다. 물건 주소에 전입되어 있는 세대를 확인하는 내역서로, 가까운 구, 시청, 동사무소에서 열람이 가능합니다.

백일흔 다섯 번째 용어, ‘관리비’입니다. 아파트 공동에 대한 관리비인 ‘공용 관리비’와 해당 물건에 대한 ‘전용 관리비’로 구분합니다.

백일흔 여섯 번째 용어, ‘내용증명’입니다. 어떤 서류를 보내는 사람(발송인)이 받는 사람(수취인)에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 공적으로 증명해주는 서비스로서, 법적 효력은 발생하지 않지만, 심리적 압박과 법적 증거자료가 될 수 있습니다.

그 동안 수고가 많으셨습니다. 감사합니다.

부디 `경매`와 관련된 기본 서적 2~3권과 함께 실전서를 구매하여 보신다면, 더욱 큰 도움이 될 것입니다.

오늘은 부동산 용어 정리 여덟 번째 시간입니다.

벌써 백 오십개 가량 되는 용어를 정리하였습니다. 조금 중구난방인 경향이 있지 않지만, 마지막 정리시간에는

부동산 경매의 과정별로, 함께 학습했던 용어가 어떻게 쓰이는지 정리를 할 예정이니, 걱정하지 않아도 좋습니다.

오늘의 부동산 경매 용어들입니다.

백마흔 여섯 번째 용어, ‘공동주택’입니다. 한 건물에 집 주인이 여러 명인 경우, '다세대주택', '연립주택', '아파트', '도시형 생활주택'으로 나뉩니다.

백마흔 일곱 번째 용어, ‘다세대주택’입니다. 앞서 언급한 공동주택의 한 범주로서, 연면적(전 호수의 바닥 면적)660m2이하, 4개층 이하의 주택을 지칭합니다.

백마흔 여덟 번째 용어, ‘연립주택’입니다. 이 역시 공동주택의 한 범주로서, 연면적 660m2초과, 4개층 이하의 주택을 뜻합니다.

백마흔 아홉 번째 용어, ‘아파트’입니다. 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택을 뜻합니다.

백쉰 번째 용어, ‘다운계약서’입니다. 집을 사는 사람과 파는 사람이 합의하여 실제 거래 가격이 아닌 실제보다 낮은 가짜 거래가격으로 만든 계약서로, 주로 탈세를 위해 작성합니다.

백쉰 한 번째 용어, ‘하우스푸어’입니다. 이는 집을 가지고 있지만, 무리한 대출로 인한 이자 부담으로, 빈곤한 삶을 사는 사람을 뜻합니다.

백쉰 두 번째 용어, ‘깡통아파트’입니다. 이는 전세를 끼거나 과도한 대출을 받고 샀는데 가격이 떨어지거나 분양가보다 시세가 낮아진 아파트를 뜻합니다.

백쉰 세 번째 용어, ‘깔세’입니다. 이는 일정기간의 임대료를 미리 한꺼번에 내는 것을 뜻합니다. 집 주인 입장에서는, 조금 꺼리게 됩니다. 이유는, 주로 근처 공장에서 일하는 인부가 단기로 깔세를 내는 경우가 많고, 집 내부 시설을 험하게 다루는 경우가 있는 등 여러 리스크가 존재하기 때문에, 월세를 조금 더 높여 받는 것이 일반적입니다.

백쉰 네 번째 용어, ‘풀옵션’입니다. 에어컨, 세탁기, 냉장고 등 생활에 필요한 가전기구가 일체 포함된 주거 형태를 뜻합니다.

백쉰 다섯 번째 용어, ‘전세가율’입니다. 주택 매매가 대비 전세가의 비율을 뜻하며, 비율이 높을수록, 매매 가격과 전세 가격의 가격이 근접하기 때문에, 실제 투자 시 투자비용이 상당히 줄어드는 메리트가 있습니다.

백쉰 여섯 번째 용어, ‘조정대상지역’입니다. 이는 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상인 경우 혹은 청약 경쟁률이 5대1 이상인 경우 등, 주택 시장이 과열된 지역을 뜻합니다.

백쉰 일곱 번째 용어, ‘대지권’입니다. 공동 건물의 구분 소유자가 자신의 전유부분(독립하여 개별적으로 소유하는 부분)을 소유하기 위하여, 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 뜻합니다.

백쉰 여덟 번째 용어, ‘공시지가’입니다. 이는 국토 교통부가 조사와 평가를 진행하여 지정한 토지의 m2당 가격을 뜻합니다. 실 거래가격과는 차이가 있으며, 실 거래가격을 검색하기 윈하는 분이라면 ‘KB부동산시세’에서 확인하는 것을 추천 드립니다.

백쉰 아홉 번째 용어, ‘공유물분할’입니다. 공동으로 소유한 물건이나 재산을 각각의 공유자에게 분할하는 것을 뜻합니다.

백예순 번째 용어, ‘배당순위’입니다. 용어라기 보다는, 경매 낙찰 후, 낙찰자가 지불한 낙찰금을 배당순위에 따라 배분하여 줍니다. 그 과정에서의 순서는 다음과 같습니다.

1)     경매실행비용(2~5%)

2)     필요비(집 보존을 위한 비용)와 유익비(필수적인 수리비)

3)     최우선 변제권, 임금채권, 당해세

4)     우선 변제권상의 순서 (최우선 변제권이 없는 대항력 있는 임차인, 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정 등)

백예순 한 번째 용어, ‘안분배당’입니다. 이는 순서를 중요시 하지 않고, 각각 비율 별로 공평하게 나누어 받는 것을 뜻합니다. 예를 들어, A가 받아야 할 배당금이 2천만원, B가 받아야 할 배당금이 1천만원 인 경우, 안분배당의 경우, 600만원의 배당금이 주어지게 될 경우, A와 B의 배당금 비율은 2:1이므로, A는 400만원을 B는 200만원을 배당 받습니다.

백예순 두 번째 용어, ‘조세채권’입니다. 당해세 이외의 세금을 체납한 경우, 우선 변제권을 지니며, 법정 기일을 기준으로 배당합니다.

백예순 세 번째 용어, ‘가처분’입니다. 이는 신청한 사람의 동의 없이는 물건을 처분하지 못하도록 하는 것으로서, 이 권리를 가진 사람을 ‘가처분권자’라고 합니다. 채권자의 권리 보호를 위합니다.

백예순 네 번째 용어, ‘전세권’입니다. ‘전세권 설정등기’라고도 하며, 임차인이 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 일정기간, 용도에 따라 사용 및 수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금을 돌려받는 권리를 뜻합니다. 그러나 이 경우 집주인의 동의가 필요합니다. 이를 보완하기 위해 ‘대항권’이 생겼습니다.

참고로 전세권은 ‘임차권자’의 자격이 아닌 ‘전세권자’의 자격으로 배당금을 받습니다.

‘전세권자’로서의 자격을 지니기 위해서는

1)     다른 임차인보다도 가장 먼저 설정할 것

2)     건물 전체에 설정할 것

3)     경매요구 혹은 배당신청을 할 것

백예순 다섯 번째 용어, ‘과밀억제권역’입니다. 이는 수도권 중 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 그럴 우려가 있어 인프라 이전 및 정비를 할 필요가 있는 지역을 뜻합니다.

오늘의 부동산 경매 용어 정리를 마치겠습니다. 다음은 용어 정리 마지막시간입니다.

조금만 더 힘내면 좋은 결과가 있을것입니다.

감사합니다.

안녕하세요? 부동산 경매 용어 정리 일곱번째 포스팅입니다. 

코로나 바이러스로 집에만 있다보니 공부 할 시간도, 포스팅 할 시간도 넉넉합니다.

꾸준히 업로드할테니, 같이 열심히 공부합시다!

백스물 여섯 번째 용어, `테마상가`입니다. 한 종류의 상품만을 다루는 여러 가게가 한 건물에 뭉쳐 있는 상가를 뜻합니다. 용산의 전자상가, 신도림 테크노마트의 휴대전화 가게, 동대문 밀리오레등을 예로 들 수 있습니다.

백스물 일곱 번째 용어, ‘용도지역’입니다. 국가가 토지를 경제적, 효율적으로 사용하기 위해 전국의 모든 토지에 그 특성에 맞게 이용 용도를 정해 놓은 것을 뜻합니다.

백스물 여덟 번째 용어, ‘행위제한’입니다. 용도 지역에 맞게 건축물의 종류, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하는 것을 뜻합니다.

백스물 아홉 번째 용어, ‘군사시설보호구역’입니다. 말 그대로 군사시성을 보호하기 위해 토지 이용을 제한하는 것입니다. 해제되거나, 완화되는 경우 가치에 변화가 생깁니다.

백서른 번째 용어, ‘개발제한구역’입니다. 다른 말로는 ‘그린벨트’라고도 합니다. 자연 보전 및 보호를 목적으로 개발을 제한하는 구역을 뜻합니다.

백서른 한 번째 용어, ‘특별대책지역1권역’입니다. 이는 팔당호의 수질을 개선 및 유지하기 위해 토지의 이용을 제한하는 구역입니다. 하수처리구역(건축이 용이함)과 하수처리구역 외 지역으로 나뉩니다.

백서른 두 번째 용어, ‘완충녹지’입니다. 이는 소음 및 진동과 같은 공해나 각종 사고, 자연 재해 등을 방지하는 녹지를 뜻합니다.

백서른 세 번째 용어, ‘맹지’입니다. 이는 토지에 길이 나지 않은 경우를 뜻합니다.

백서른 네 번째 용어, ‘접도구역’입니다. 이는 도로 파손을 방지하고, 교통사고를 방지하기 위해 도로의 양쪽 경계선으로부터 일정한 거리를 지정한 구역을 뜻합니다.

백서른 다섯 번째 용어, ‘도로접합’입니다. 해당 토지가 도로와 나란히 붙어있는 경우로서, 도로가 확보 되어 있어 좋습니다.

백서른 여섯 번째 용어, ‘도로저촉’입니다. 해당 토지의 일부분에 도로가 생기는 경우로서, 토지 일부를 잃을 수 있습니다.

백서른 일곱 번째 용어, ‘지목’입니다. 이는 각각의 토지를 사용 목적에 따라 세부적으로 나눈 것으로서, 포괄적인 개념은 ‘용도구역’입니다.

백서른 여덟 번째 용어, ‘주택임대차보호법’입니다. 국민의 주거 생활 안전을 목적으로 제정된 법률로서, 보증금, 전세금 보호, 주거권리 유지 등을 목표로 합니다.

백서른 아홉 번째 용어, ‘환산보증금’입니다. 월세를 보증금으로 환산하는 방식입니다.

주로 환산 보증금 = 보증금 + (월세 x 100)으로 계산합니다.

백마흔 번째 용어, ‘압류’입니다. 이는 채권자의 신청을 받아 국가 기관이 강제로 소유자가 해당 물건을 처분하거나 권리를 행사하지 못하게 하는 것을 뜻합니다.

백마흔 두 번째 용어, ‘권리금’입니다. 이는 소유주 및 전 임차인이 영업시설, 비품, 권리 등을 새 임차인에게 양도하거나 이용하게 할 때 보증금, 월세 외에 받는 금전을 뜻합니다.

백마흔 세 번째 용어, ‘단독주택’입니다. 한 건물에 주인이 한 명인 경우로, 단독주택, 다중주택, 다가구주택으로 나뉩니다.

백마흔 네 번째 용어, ‘다중주택’입니다. 이는 단독주택의 한 범주로서, 주방과 화장실을 공동으로 사용하는 주택입니다.

백마흔 다섯 번째 용어, ‘다가구주택’입니다. 이는 각 구획마다 화장실과 주방이 따로 있어서 독립적인 생활이 가능한 단독주택의 한 범주입니다.

오늘의 경매 용어 정리 일곱 번째 포스팅을 마무리하겠습니다.

즐거운 하루 보내세요. 감사합니다.

부동산 용어 정리 여섯 번째 포스팅입니다. 벌써 어느덧 120개의 용어를 정리하였네요. 제가 준비한 용어는 앞으로 6~70개 정도 더 남아있습니다. 용어를 모두 정리한 이후, 관련 서적을 두 세권 정도 구매하여 정독 하신다면, 나아갈 방향에 대해 이해하실 수 있을거라 생각합니다.

백여섯 번째 용어, ‘매각허가결정’입니다. 이는 경매 진행 후 일주일 이후에 내려지는 결정이며, 매각해도 좋다는 판결이 나오는 경우, ‘매각허가결정의 확정’이, 최고가매수인의 결격사유가 있거나, 다른 기타의 문제가 발생하여 매각하지 못하게 된 경우에는 ‘매각불허가결정’이 내려지며, 이 경우에는 차순위매수신고인이 있는 경우, 경매를 다시 이어나갑니다.

백일곱 번째 용어, ‘보증금확인청구소송’입니다. 이는 세입자의보증금 신고가 터무니 없는 가격일 때, 확인하는 소송을 뜻합니다.

백여덟 번째 용어, ‘주민등록직권말소’입니다. 이는, 전입신고는 되어 있으나, 월세를 내지 못해 도망쳤거나 개인적 사정으로 부동산에 살지 않는 경우를 뜻합니다.

백아홉 번째 용어, ‘명도확인서’입니다. 경매 절차가 거의 막바지에 이르러, 세입자가 법원으로부터 보증금(배당금)을 되돌려 받기 위해 필요한 서류입니다. 이는 명도 과정이 완료 되었을 때, 낙찰자가 명도자에게 주는 서류로, 만약 명도가 완전하게 끝나지 않았음에도, ‘명도확인서’룰 세입자에게 제공할 경우 일이 복잡해질 수 있으므로, 반드시 명도가 완전하게 이행된 이후에 진행을 하여야 합니다.

백열 번째 용어, ‘점유이전금지가처분’입니다. 이는 인도명령이나 명도소송으로 얻게 되는 ‘해당 부동산에 살고 있는 사람을 강제로 내보낼 효력’은 부동산에 살고 있는 특정인에게 내려지는 조치라면, ‘점유이전금지가처분’은 ‘바뀐 사람까지 강제로 내보낼 수 있는 효력’을 뜻합니다.

백열 한 번째 용어, ‘인도명령’입니다. 인도명령은 부동산에 빚을 진 채무자, 부동산 소유자, 대항력 없는 세입자 등이 집을 비우지 않는 경우, 강제로 그 사람들을 내보내는 법원의 명령이며, 매각 대금 잔금 납부 시 ‘점유이전금지가처분’과 함께 신청하는 것이 좋습니다.

백열 두 번째 용어, ‘명도소송’입니다. 이는 잔금 납부일로부터 6개월이 지나 인도명령 신청 불가 시 혹은 인도명령으로 해결 안 될 경우 하는 것입니다.

백열 세 번째 용어, ‘장기수선충당금’입니다. 건물이 수리 될 필요가 있을 경우를 대비하여, 각 세대 소유자들에게 매달 돈을 걷어 적립해두는 금액입니다. 이사 시 돌려받을 수 있습니다.

백열 네 번째 용어, ‘근린생활시설’입니다. 약국, 병원, 슈퍼마켓, 제과점, 미용실 등 생활의 편의를 제공하며, 거주지 가까운 곳에 있는 시설을 칭합니다.

백열 다섯 번째 용어, ‘오피스텔’입니다. 사무실인 Office와, 호텔 Hotel의 합성어로, 집과 사무실 기능을 함께 갖춘 건물을 뜻합니다.

백열 여섯 번째 용어, ‘도시형 생활주택’입니다. 이는 단지형 연립주택(연면적, 즉 건축물 바닥 면적 합계 660m2 초과 주택)과 단지형 다세대주택(연면적 660m2이하), 원룸형 세 종류로 나뉩니다.

백열 일곱 번째 용어, ‘다가구주택’입니다. 이는 건축법에 의해 단독주택으로 분류되며, 지하층 제외한 3층 이하의 주택을 칭합니다. 호수별 소유권이 아닌 건물에 대한 소유권을 지닙니다.

백열 여덟 번째 용어, ‘다세대주택’입니다. 1동을 이루는 각 호수별로 소유권을 가집니다.

백열 아홉 번째 용어, ‘단독주택’입니다. 한 가구가 생활할 수 있는 구조로 지어진 1~2층 짜리 집으로, 소유주가 집 전체를 소유합니다.

백스무 번째 용어, ‘상가주택’입니다. 1~2층은 상가, 3층 이상부터는 주택인 건물을 지칭합니다.

백스물 한 번째 용어, ‘재개발’입니다. 낡은 집과 더불어 낡은 시설도 새로 짓거나, 고치는 개발의 형태입니다

백스물 두 번째 용어, ‘재건축’입니다. 이는 ‘재개발’보다 조금 협소한 개념으로, 집과 일부 시설만을 새로 짓고 교체하는 것을 뜻합니다.

백스물 세 번째 용어, ‘뉴타운’입니다. 이는 ‘재개발’보다 광의의 개념으로, 재개발과 재건축 지역 여러 곳을 한데 묶어 공원, 광장, 학교, 도로 등의 시설을 함께 만드는 종합적인 도시개발사업을 뜻합니다.

백스물 네 번째 용어, ‘도축지구’입니다. 정식 명칭은 ‘도시재정비촉진지구’입니다. ‘뉴타운’의 경우 지방 자치단체 스스로 사업을 진행하기 힘들기 때문에, 보조금 지원, 층수 제한의 완화 등을 통해 더 높은 아파트를 지을 수 있도록 혜택을 주는 것을 뜻합니다.

백스물 다섯 번째 용어, ‘단지 내 상가’입니다. 아파트를 가게 되면, 입구 쪽에 주로 조그마한 상가가 있는 것을 한 번쯤 보셨을 겁니다. 주민들이 주로 이용하는 상가이기 때문에 인기가 많은 매물입니다.

오늘의 용어 정리는 여기까지입니다. 아마, 매일 20개의 용어를 정리해 나가면서, 도움은 되지만 너무 중구난방식으로 배열되어 있기 때문에 실제 과정에서는 용어가 어떻게 사용되는지 궁금해 하실 분들이 있을거라 생각합니다.

조금만 기다려주시면 감사하겠습니다. 마지막에는 용어를 각 경매 단계에 맞게 재배열 하여, 이해를 돕도록 하겠습니다.

오늘도 열심히 공부해주셔서 감사합니다. 즐거운 하루 보내세요 :)

이경매 용어 포스팅도 막바지에 접어들고 있습니다.

부동산 경매를 하는 데에 있어 그들만의 언어를 이해하고, 스스로 해석할 수 있는 능력을 우선 길러야 합니다.

그 이후 실전을 통해 충분한 연습을 한다면 훌륭한 투자를 할 수 있습니다.

조금만 더 힘내봅시다!

여든 한 번째 용어, ‘물건번호’입니다. 이는 경매로 팔릴 물건에 대해, 부동산 별로 붙는 번호를 뜻합니다.

여든 두 번째 용어, ‘목록번호’입니다. 이는 같은 경매로 나온 부동산 각각에 붙는 번호를 뜻합니다. 즉 ‘물건번호’자체로는 하나일 수 있지만, 하나의 물건에 여러 부동산이 함께 존재하여 각각 경매에 부처지는 경우 ‘목록번호’는 하나가 아닌 여러 개일 수 있습니다.

여든 세 번째 용어, ‘기일내역’입니다. 이는 해당 부동산의 경매가 언제 어디서 진행되는지에 대한 내역입니다.

여든 네 번째 용어, ‘전유부분’입니다. 전유부분이란 소유 부분에 있어서 독립성을 갖춘 부분을 뜻합니다. 간단히 예를 들면, 아파트를 소유하게 될 때, 그에 딸려 할당된 ‘주차장’에 대한 영역이라고 할 수 있습니다. 반대는 공용부분으로, 엘리베이터나, 복도, 혹은 소방시설 등, 공용으로 사용되는 부분을 뜻합니다.

여든 다섯 번째 용어, ‘대지지분’입니다. 대지지분이란, 해당 건물이 서 있는 대지 중 점유중인 대지의 공간을 뜻합니다. 간단하게 말해서, 10층짜리 아파트의 한 공간에 살고 있다면, 전체 점유부분은 아파트가 될 것이며, 대지지분은 전체 아파트가 차지하고 있는 대지 중, 개인이 소유하고 있는 대지의 공간을 대지지분이라고 할 수 있습니다.

여든 여섯 번째 용어, ‘저당권’입니다. 이는 앞에 언급한 적이 있습니다. 채무자가 주택을 담보로 빌린 금액만큼을 책정하며, 등기부등본 ‘을구’에 ‘채권액’으로 표시합니다. 이와 다르게 ‘근저당권’의 경우 빌린 금액과 이자를 합산하여(주로 저당권 금액의 120%~140%)책정하며, 등기부등본 ‘을구’에 ‘채권최고액’으로 표시합니다.

여든 일곱 번째 용어, ‘제시 외 물건’입니다. 이는 건물을 지은 이후, 설계도 대로 만들었는지 준공검사를 받게 되는데, 그 이후 증축 혹은 개축을 하고 등록, 등기 하지 않은 경우를 뜻합니다.

여든 여덟 번째 용어, ‘향’입니다. ‘향을 본다’라는 말을 많이 들어보셨을 겁니다. 대부분 거실의 방향이 어느 방위를 바라보느냐가 중요한 포인트입니다.

여든 아홉 번째 용어, ‘등기부’입니다. 등기사항전부증명서 라고도 하는 이 서류는, 집 소유의 역사, 대지, 건물 정보 등을 포함합니다. 단독주택, 다가구주택 등은 등기부가 건물등기부, 토지등기부 둘로 나뉩니다. 그러나 아파트, 연립, 빌라 등은 공동 주택으로, 집합건물 등기부 하나로 구성됩니다.

아흔 번째 용어, ‘지목’입니다. 이는 토지가 쓰이는 용도를 나타냅니다. ‘대’는 건물을 지을 수 있는 대지, ‘학’은 학교 용지, ‘잡’은 다용도로 쓸 수 있는 잡종지, ‘전’은 밭, ‘답’은 논을 나타냅니다. 전과 답은 ‘농지취득자격증명원’을 발급 받아야만 낙찰 받을 수 있습니다.

아흔한 번째 용어, ‘대지권’입니다. 집합건물(건물, 토지지분을 함께, 각 세대별 소유주 다름)의 각 세대마다 해당 건물이 서 있는 토지에 대해 갖는 권리로서, 대지를 소유하는 ‘소유권대지권’ 이외에도 남의 땅을 빌려 건물을 지은 경우 ‘지상권’, ‘전세권’, ‘임차권’ 등으로 표시함.

아흔두 번째 용어, ‘갑구’입니다. 이는 주인이 해당 부동산을 소유하는 것을 방해하는 권리들에 대한 사항을 기재한 등기사항전부증명서(등기부등본)상의 용어입니다.

아흔세 번째 용어, ‘을구’입니다. 을구란, 소유권 이외의 권리들을 알려주는 부분입니다. 주로 건물에 대한 채권자들의 권리를 명시해놓으며, ‘근저당권’이 중요한 부분입니다.

아흔네 번째 용어, ‘소유권 보존 등기’입니다. 이는 건물을 새로 지은 경우, 등기사항전부증명서를 제작할 때, 제일 먼저 등록하는 등기로, 건물을 지은 날, 층수, 면적 등을 기록합니다.

아흔다섯 번째 용어, ‘권리분석’입니다. 이는 경매로 부동산을 취득하는 사람이(매수자, 경매자)가 떠안아야 할 권리가 있는지 분석하는 것으로서, 가장 중요합니다. 권리분석을 잘 마무리 해야 낙찰자 입장에서는 원하는 낙찰가에 낙찰을 받아 원하는 목적(거주 목적, 임대수익 목적, 시세차익 목적)에 맞추어 활용할 수 있습니다.

아흔여섯 번째 용어, ‘대지면적’, ‘건축면적’, ‘연면적’입니다. '대지면적'은 건물이 서 있는 대지의 면적을 뜻합니다. ‘건축면적’은 실제로 지은 건물의 바닥면적을 뜻하며, ‘연면적’은 건물 각 층의 바닥 면적의 합을 뜻합니다.

아흔일곱 번째 용어, ‘건페율’입니다. 건페율이란, 위의 용어들을 이용하여, 건축면적/대지면적 입니다. 다시 말해서, 전체 대지의 면적 중, 건축물이 차지하고 있는 가장 바닥의 면적을 뜻합니다.

아흔여덟 번째 용어, ‘용적률’입니다. 용적률이란, 연먼적/대지면적으로서, 전체 대지의 면적 중, 건축물의 모든 층수의 바닥 면적을 합한 비율입니다. 즉 4층 건물의 각 바닥 면적이 50평이라면, 연면적은 200평이며, 대지 면적이 1000평이라고 가정했을 경우, 용적률을 20%가 됩니다.

아흔아홉 번째 용어, ‘필지’입니다. 필지란 토지를 나누는 단위로서, 면적의 크기와 상관 없이 1개의 필지에는 1개의 토지등기부, 토지대장, 1개의 주소만이 존재합니다.

백 번째 용어, ‘임대차관계조사서’입니다. 이 서류에는 세입자의 정보가 기재됩니다. 전, 월세의 여부와, 보증금, 월세, 전입일자, 확정일자 등 다양한 내용과 함께 임차인의 가족관계 등, 소유주와의 관계 등이 게시됩니다.

백한 번째 용어, ‘가압류’입니다. 가압류란 재산을 채무자가 임의로 처분하지 못하도록 막는 권리로서, 가압류 신청자의 허가가 있어야지만 처분이 가능합니다. 또한, 임시로 설정한 권리로서, 우선 변제권 상의 순위를 유지하게 하는 역할을 합니다. 자신 뒤의 권리와 공평하게 나누어 갖고, 앞 권리가 돈을 모두 돌려받지 못하면 권리를 빼앗기는 권리입니다. 전자를 안분배당, 후자를 흡수배당이라고 합니다.

백두 번째 용어, ‘압류’입니다. 이는 가압류 이후, 배당을 받기 위해 우선 변제권 상의 순위를 획득하는 것입니다. 자신의 순서가 오면 받을 수 있는 돈을 모두 받을 수 있는 흡수배당의 하나입니다.

백세 번째 용어, ‘근저당권’입니다. 이 역시, 자신의 순서가 오면 받을 수 있는 돈을 받을 수 있는 흡수 배당 중 하나입니다. 앞에 언급하였기 때문에 배당에 대한 이야기만 하고 넘어가겠습니다.

백네 번째 용어, ‘소액임차인의 최우선 변제권’입니다. 이는 순서에 상관 없이 가장 먼저 배당 받는 권리입니다. 유사한 권리로는 ‘임금채권’, ‘당해세’등이 존재합니다.

1)     전세금이 충분히 작을 것(법적 고지)

2)     대항권이 존재할 것

3)     확정일자 및 배당요구 혹은 경매 요구를 한 경우

백다섯 번째 용어, ‘입찰표’입니다. 입찰표의 정식 명칭은 기일 입찰표입니다. 법원이 정한 날, 즉 기일에 경매를 진행하기 때문입니다.

오늘의 포스팅도, 여러분의 경매 공부에 도움이 되었길 바랍니다.

다음은 여섯 경매 용어 정리 포스팅으로 찾아뵙겠습니다.

좋은 하루 보내세요! 감사합니다.

부동산 용어 정리 네 번째 시간입니다. 오늘도 열심히 공부해봅시다.

예순한 번째 용어, ‘차순위 매수 신고인’입니다.차순위매수신고인’입니다. 이는 최고가 매수 신고인 제시한 가격에서 매수 보증금을 뺀 금액보다 높은 가격을 제시한 사람들 가운데에 가장 높은 가격을 제시한 사람을 뜻합니다. 간단한 예를 들어보면, ‘최고가 매수 신고인’이최고가매수신고인’이 제시한 가격이 2억3천만 원이고, 보증금이2300만 원이라고 가정할 경우, 보증금을 낙찰 가격에서 제외한 가격인 2억700만원 이상 입찰을 한 모든 사람은 ‘차순위 매수 신고인’이 될 자격이 주어집니다. 그리고 이러한 ‘차순위 매수 신고인’자격이 주어진 사람 중에서, ‘최고가 매수 신고인’이최고가매수신고인’이 잔금을 납부하지 않아 재경매에 회부되었을 경우를 가정하여, 입찰을 원하는 ‘차순위 매수 신고인’은 보증금을 납부해야 하며, ‘최고가 매수 신고인’이최고가매수신고인’이 잔금을 납부하는 기한까지는 보증금이 묶이게 됩니다.

예순두 번째 용어, ‘공유자우선매수청구권’입니다. 이는 다른 사람과 함께 공유하고 있는 부동산이 경매로 나온 경우 부동산 공유자에게 먼저 매수권을 주는 것입니다. 즉, 특정 부동산에 지분을 나누어 가지고 있는 두 사람 중, 한 사람의 지분이 경매로 나올 경우, 동일 건물에 다른 지분을 소유하고 있는 자에게 매수 우선권을 준다는 뜻입니다.

예순세 번째 용어, ‘취하’입니다. 이는 낙찰 이전 채권자(경매 신청인)가 동의 없이 시행 가능합니다.

예순네 번째 용어, ‘취소’입니다. 이는 경매를 법원이 취소하는 경우로서, 크게 네 가지 근거를 내포합니다.

1)     채권자들에게 돌려줄 배당금이 없는 경우

2)     경매로 나온 부동산이 사라진 경우

3)     채무 상환하여 담보권이 사라진 경우

4)     담보권 무효 판결이 난 경우

예순다섯 번째 용어, ‘연기’입니다. 간단하게 말해서, 경매일을 경매기일 이후로 미루는 것을 뜻합니다.

예순여섯 번째 용어, ‘변경’입니다. 이는 경매 물건 설정에 문제가 있어, 경매 진행일에 경매가 실시되지 못하는 경우를 뜻합니다. 또한 ‘연기’와 ‘변경’을 합쳐 ‘변연’이라고 합니다.

예순일곱 번째 용어, ‘확정일자’입니다. 이는 전세권(임차권) 설정 등기와 유사합니다. 대항력(대항권)은 전입신고와 관련하여 계약 기간 동안 해당 물건에 머무를 수 있으며, 보증금을 새로운 주인에게 요구할 수 있는 권리라면, 확정일자 신고는 경매 시 ‘선순위 임차인’이 되기 위한 권리입니다.

예순여덟 번째 용어, ‘전세권 설정 등기’입니다. 이는 전세로 세를 얻은 세입자가 자신의 보증금 보호를 위해 이사해온 건물의 등기부에 보증금 액수, 전세 부분, 계약 기간 등을 등록하는 것입니다.

예순아홉 번째 용어, ‘임차권 설정등기’입니다. 이는 앞서 언급한 ‘전세권 설정 등기’의 월세 버전 버전 생각하면 될 것 같습니다. 보증금 액수, 월세 가격, 월세 납부일 등을 등록합니다.

일흔 번째 용어, ‘임차권 등기 명령’입니다. 이는 집주인에게 보증금을 못 돌려받은 상황에서 이사를 할 경우, 대항력을 유지하기 위해 법원에 신청하는 것입니다. 즉 임차인이 다른 곳으로 이사를 가더라도, 경매를 통해 배당금이 나오면, 임차인은 배당을 받을 수 있습니다.

일흔 한 번째 용어, ‘최우선변제권’입니다. 이는 경매로 매각 할 경우, 세입자의 보증금을 우선 변제하게 하는 제도입니다. 이는 소액 세입자를 보호하기 위해 정부에서 마련한 장치이며 세 가지 요건이 필요합니다.

1)     보증금이 적다(지역마다 기준이 다릅니다)

2)     전입신고를 통해 대항력을 갖춘 임차인일 것

3)     배당 요구를 할 것 (경매 신청자가 세입자인 경우 배당 요구 하지 않아도 됩니다)

일흔 두 번째 용어, ‘우선변제권’입니다. 이는 자신보다 순위가 늦은 권리나 기타 채권자보다 앞서 보증금을 돌려받을 수 있는 권리로, 전입신고와 확정일자를 받아야만 생기는 권리 입니다.

일흔 세 번째 용어, ‘말소 기준 권리’입니다. 이는 근저당권(주택담보대출 시 갚아야 할 원금과 이자를 추정하여 합산, 산정한 금액), 저당권(주택담보대출 시 갚아야 할 원금만을 산정), 가압류(채무자 개인이 빌린 ‘유동성자산’과 관련된 채무로서, 일시적으로 설정), 압류(가압류의 법제화), 경매개시결정기입등기, 전세권(임차권과 관련이 있음, 대항력과 유사함) 등이 이에 속하며, 자신 앞에 있는 권리는 살리고(인수주의) 자신 뒤에 있는 권리는 죽이는(소제주의) 권리입니다.

일흔 네 번째 용어, ‘즉시항고’입니다. 매각 허가 결정 7일 이내에 서로 이익이나 손해를 볼 가능성이 있을 경우, 법원이 내리는 결정입니다. 낙찰자나 법원 이외의 인물, 단체가 항고를 하는 경우, 10%의 항고 보증금이 필요합니다. 이는 임의로 경매 진행을 지연하는 것을 방지하기 위함입니다.

일흔 다섯 번째 용어, ‘배당이의’입니다. 이는 법원의 배당에 불만을 제기 하는 것 입니다. 배당 날 법원에서 이야기 해야 하며, 1주일 내로 ‘소제기증명원’을 제출해야 합니다.

일흔 여섯 번째 용어, ‘만기일시상환’입니다. 대출 기간 동안 이자만 내다가, 만기일에 원금을 갚는 방식으로, 원금을 한꺼번에 갚는 부담이 있으나, 투자 수익이 대출이자보다 높다면 유리한 방식입니다.

일흔 일곱 번째 용어, ‘원금균등분할상환’입니다. 이는 대출한 원금을 매달 균등하게 나누어 내는 방식으로, 원금을 매 달 갚아 나가므로 이자가 매달 줄어드는 특징이 있습니다. 즉, 이자는 매 달 변동하는 원금에 맞추어 책정됩니다.

일흔 여덟 번째 용어, ‘원리금균등분할상환’입니다. 이는 ‘원금균등분할상환’과 다르게, 원금과 이자를 갚아야 할 기간에 맞추어 미리 계산하여, 매달 원금과 이자를 일정한 금액으로 나누어 갚는 방식입니다. 이 경우, 매 달 지불해야 하는 원금과 이자의 합이 동일합니다.

일흔 아홉 번째 용어, ‘거치식상환’입니다. 이는 대출 후 일정 기간은 오직 이자만 내고, 그 후부터는 원금을 나누어 갚는 형식으로, ‘원금균등상환방식’의 변형된 버전이라고 생각하시면 될 것 같습니다.

여든 번째 용어, ‘미종국’입니다. 이는 아직 경매로 팔리지 않아 경매 사건이 종료되지 않았다는 의미입니다.

오늘의 부동산 용어 정리를 마칩니다. 오늘도 도움이 되었길 바랍니다.

안녕하세요, 세 번째 부동산 경매 용어 정리 포스팅입니다. 오늘도 도움이 되는 정보를 제공하고자 합니다.

마흔한 번째 용어, ‘환매등기’입니다. 환매등기는 매매 계약 시, 매수자에게 일정 가격에 물건을 다시 사들일 권리를 설정하는 것입니다. 설정 이후, 매수자가 물건을 매매하거나, 경매로 내놓았을 경우, 그 당시 ‘환매등기’를 설정한 매도자는 일정한 가격에 다시 해당 매물을 정해둔 가격으로 매입할 수 있습니다.

마흔 두 번째 용어, ‘예고등기’입니다. 이는 두 사람 이상이 부동산을 두고 권리를 다툼하고 있을 경우, 매수자의 권리 보호를 위해 미리 사실을 적시해두는 것입니다.이를 통해, 권리 분석 과정에 있어, 해당 부동산이 ‘예고등기’ 상태라면,이로 인한 갈등을 감안하고 거래를 진행해야 하기 때문에 초보 경매자는 피하는 것이 좋습니다.

마흔세 번째 용어, ‘세대합가’입니다. 세대합가는, 세대주와 그 가족이 어떠한 사정으로 인해 새로 이사한 집에 같은 날 전입신고를 하지 못하고, 그 이후에 한 경우를 지칭하는 용어입니다. 예를 들어, 세대주가 아닌 세대주의 가족이 먼저 전입신고를 하여 대항력을 가진 상태에서, 경매가 진행될 경우, 매도인 입장에선 ‘세대주’의 전입신고일이 대항력이 인정되는 기간 이후에 설정이 되었다고 판단하여 매매를 진행하였음에도 불구하고, 세대주 가족의 대항력으로 인해 어쩔 수 없이 배당금을 떠안아야 하는 경우가 발생할 수 있기 때문에, 동사무소 등에서 미리 세대 관계를 잘 확인하고 진행할 필요가 있습니다.

마흔 네 번째 용어, ‘임대차현황조사서’입니다. 이는 세입자에 대한 정보를 정리한 서류로써, 어떤 세입자가 세입 중인지, 전세로 거주 중이라면, 전세금은 얼마고 전입일자와 확정신고는 언제인지에 대해 알려줍니다. 월세로 거주 중이라면, 보증금과 월세금액, 월세 납부일 등이 자세하게 기록되어 있습니다.

마흔다섯 번째 용어, ‘주민등록 전입세대 열람’입니다.이는 세대주, 동거인, 전입일자 등이 기재된 서류입니다. 위의 ‘임대차 현황조사서’에서,세입자와 가족관계를 중심으로 정리한 문서입니다.

마흔여섯 번째 용어, ‘임차권 양도’입니다. 기존 세입자가 새로운 세입자에게 모든 권리를 넘기는 것을 뜻합니다. 이 과정에서 ‘대항력’을 넘겨받는지의 여부가 중요합니다. 대항력을 넘겨받지 않은 경우라면, 매수자가 낙찰을 받게 되더라도, 새로운 세입자는 자신의 전세금을 몽땅 날리게 될 수 있습니다.

마흔일곱 번째 용어, ‘대항력’입니다. ‘전입신고’가 기준이며, 선 순위 임차인의 요건입니다. 경매로 부동산이 넘어가더라도 보증금을 지킬 수 있기 때문에, 세입자로써는 아주 중요한 권리입니다.

마흔여덟 번째 용어, ‘대위변제’입니다. 대위변제란, 빚진 사람을 대신해서 다른 사람이 빚을 대신 갚아 주는 것을 뜻합니다.

마흔아홉 번째 용어, ‘총유’입니다. 이는 교회, 절, 종중, 문중 등 두 사람 이상의 개인이 만든 단체가 부동산을 공동으로 소유하는 형태로써, 매매할 경우 모두의 동의가 필요하기 때문에 매매가 상당히 어렵습니다.

쉰 번째 용어, ‘합유’입니다. ‘합유’는 ‘총유’와 달리, 일정 비율로 재산을 나누어 가진다는 차이점을 지닙니다.. 그러나 각 개인이 마음대로 지분을 팔지 못한다는 공통점이 있습니다.

쉰한 번째 용어, ‘공유’입니다. 공유는 부동산의 주인 자격을 일정 비율로 나눠 갖는 것으로써, 이전 언급한 ‘총유’, ‘합유’와는 다르게, 소유권이 개인에게 있을 뿐 아니라, 매도 시에도 타인의 동의를 구할 필요가 없다는 특징이 있습니다.

쉰두 번째 용어, ‘토지별도등기’입니다. 이는 토지 등기부와 별도로 등기가 된 경우 혹은 토지에 대한 채무가 남아 가압류 및 저당권이 존재할 경우 언급되는 용어입니다.

쉰세 번째 용어, ‘대지사용권’입니다. 이는 아파트, 연립, 빌라 등 공동주택의 주인들이 땅에 대해 가지는 권리로서 개별적 특성을 지닙니다.

쉰네 번째 용어, ‘대지권’입니다. 대지권은 공동주택과 따로 떼어서 팔 수 없는 대지 사용권을 뜻합니다. 즉, 매도시에는 대지만 팔 수 없고, 건물과 대지를 합쳐 판매하는 집합적인 특성을 지닙니다.

쉰 다섯 번째 용어, ‘대지권미등기’입니다. 어떤 이유로 대지권이 등기부에 등록되지 않은 경우를 뜻합니다. 이런 경우에도, ‘평가금액’이 기재된 경우, 매수자의 입장에선 큰 리스크 없이, 평가 금액에 대한 금액을 지불한 이후, 등기하면 대지권을 소유할 수 있습니다.

쉰여섯 번째 용어, ‘대지권 없음’입니다.이는 국가, 시 소유의 땅에 건물 짓는 경우를 뜻하며, 정부 차원에서 대지에 대해 수정 사항을 가하는 경우, 손해를 볼 수 있으니 주의해야 합니다.

쉰일곱 번째 용어, ‘유치권’입니다. 유치권이란, 물건을 맡고 있는 사람이 맡긴 사람에게 요구한, 정당한 권리(채권)를 성취할 때까지 해당 물건을 돌려주지 않아도 되는 권리입니다. 주로 경매의 경우에는 해당 매물의 내부 인테리어의 시공을 맡았던 건축업자가 비용을 받지 못한 경우 청구하는 경우가 많습니다.

쉰여덟 번째 용어, ‘법정지상권’입니다. 이는 건물과 토지의 주인이 건축 시 동일하다가, 이후 달라진 경우 건물의 주인은 자신의 권리를 위해 명의가 달라진 토지를 사용할 수 있는 권리를 뜻합니다. 이 경우, 새로이 토지에 대한 소유권을 취득한 매수인은 큰 손해를 보게 될 수 있습니다.

쉰아홉 번째 용어, ‘분묘기지권’입니다. 이는 자신의 조상 묘가 다른 사람의 땅에 있는 경우, 묘가 있는 부분뿐 아니라 제사를 지내기 위해 필요한 부분까지 사용할 수 있는 권리를 뜻합니다. 이 경우, 분묘의 유무를 파악하지 못하고 낙찰을 받은 매수인의 입장에선, 이도 저도 할 수 없는 난감한 상황이 될 수 있습니다.

예순 번째 용어, ‘최고가 매수 신고인’입니다. 이는 경매 입찰 시, 다른 경쟁자보다 가장 높은 가격을 제시한 사람을 지칭하는 용어입니다.

세 번째 부동산 용어 정리 포스팅을 마칩니다. 다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

부동산 용어 정리 두 번째 시간입니다. 오늘의 포스팅도 도움이 되길 바랍니다!

스물한 번째 용어, ‘유찰’입니다. 유찰이란 경매로 나온 부동산이 당일에 팔리지 않을 경우를 뜻합니다. 기존의 입찰 보증금이 최저 매각 가격의 10% 선이었다면, 유찰이 된 이후에는20% 정도로 상승하게 됩니다.

스물두 번째 용어, ‘새매각(신경매)’입니다. 이는 유찰 시 혹은 ‘매각 불허가 결정’이 난 경우로, ‘새매각’ 판정이 난 경우, 최저매각가격을 20~30% 깎아서 내놓습니다.

스물세 번째 용어, ‘재매각(재경매)’입니다. 이는 매각 허가 결정 이후, 낙찰자가 잔금을 치르는 과정에서 문제가 발생한 경우, 즉 잔금을 제때 납부하지 못하는 경우, 낙찰이 된 해당 매물에 대하여, 낙찰 당시의 최저 매각 가격으로 다시 경매에 부쳐지는 것을 뜻합니다. 즉, 새매각과 재매각의 차이는 낙찰 여부의 차이로 구분할 수 있습니다.

스물네 번째 용어, ‘지분’입니다. 이는 하나의 부동산을 여러 사람이 일정한 비율로 나누어 가지고 있는 경우, 공유자 각자가 소유한 몫을 뜻합니다.

스물다섯 번째 용어, ‘공동경매’입니다. 공동경매란, 경매로 나온 물건을 두 사람 이상이 돈을 모아 함께 사는 것입니다. 이유는, 아무래도 부동산의 경매 가격이 비싸기 때문일 겁니다. 이후에 지분 또한 나누어 갖습니다.

스물여섯 번째 용어, ‘간인’입니다. 이는 날인한 종이를 나란히 펼쳐두고, 도장을 중간에 찍어 도장 왼쪽과 오른쪽이 문서 각각에 나뉘어 찍게 하는 것입니다.이는 이후 둘 중 한 서류를 제출할 경우, 위조를 방지하기 위함입니다.

스물일곱 번째 용어, ‘임의경매’입니다. 임의경매는 앞에 언급한 ‘대여금 반환청구소송’과 관련이 있습니다. 대여금반환청구소송을 할 필요 없이, 해당 부동산에 근저당권(대출해준 금액+이자금액), 저당권(순수 대출해준 금액), 등기 전세권(등기를 통해 전세 중임을 증명), 담보가등기권(담보에 대한 등기를 주장)등이 있음을 증명하는 서류가 있는 경우, 채권자들은 해당 매물을 경매에 부침으로써, 배당금을 받아 자신들의 손실액을 메꾸는데, 이와 관련된 용어가 ‘임의경매’입니다.

스물여덟 번째 용어, ‘강제경매’입니다. 이는 앞에 언급한 ‘임의경매’와 반대되는 내용입니다. 즉 임의경매의 조건을 충족하지 못하여, 법원에서 소송을 걸어야 하며, '대여금반환청구소송’을 통해 법원에서 승소한 경우에 시행하는 경매로써, 강제성은 더 크지만, 과정이 복잡하고, 법적인 절차를 거치기 때문에 지치는 경향이 있습니다.

스물아홉 번째 용어, ‘일괄매각’입니다. 이는 여러 개의 부동산을 하나로 묶어 파는 것을 뜻합니다. 예를 들어, 채무자가 농지와 배수로 시설을 각자 소유 중인 경우라면, 농지만 경매로 낙찰받는 경우, 유용하게 사용하지 못할 것입니다. 따라서 이 경우에는, 농지와 배수로 시설을 하나의 부동산으로 묶어 경매에 부칩니다. 낙찰자의 효용도 고려한 부동산 경매 방식이라고 할 수 있겠습니다.

서른 번째 용어, ‘개별 매각’입니다.개별매각’입니다. 이는 ‘일괄매각’과는 다르게, 여러 개의 부동산이 한꺼번에 경매로 나왔더라도, 각각 따로 파는 것입니다. 예를 들어, 다세대주택의 경우, 같은 연립, 빌라 등에 여러 호수를 지니고 있는 경우, 이를 각각의 매물로 취급하여 경매에 부치는 것 등이 있습니다.

서른한 번째 용어, ‘과잉매각’입니다. 경매의 입찰을 위해 매물을 선정하는 과정에서, 경매의 본래 목적인 ‘채무자 소유의 부동산을 매각하여, 채권자의 배당금을 확보하여 보상’에 맞추어, 매물을 선정하는데, 여러 개의 부동산을 팔지 않아도 배당금을 충분히 확보할 수 있음에도 불구하고, 그 이상을 매각하는 경우 ‘과잉 매각’에 해당합니다.

서른두 번째 용어, ‘기일입찰’입니다. 이는 경매 시, 특정한 하루를 정하고 그 날에만 경매를 진행하는 방법입니다. 많은 경우에 경매에서 입찰을 이 기준으로 합니다.

서른 세 번째 용어, ‘기간입찰’입니다. 앞의 ‘기일입찰’과는 다르게, 1주에서 1달 정도의 기간을 두고 입찰을 진행하는 방식입니다.

서른 네 번째 용어, ‘법정매각조건’입니다. 이는 경매로 부동산을 팔 때, 법에서 미리 정한 사항들입니다. 즉, 경매 당일에 경매에 부칠 대상을 정하는 요건들입니다. 이 요건에 오류가 있는 경우, 낙찰이 된 경우에도 ‘매각불허가 결정’이 날 수 있습니다 요건은 다음과 같습니다.

1)     최저매각가격 이상 판매

2)     배당금이 없다면 진행하지 않음

3)     매수 보증금은 10% (일반적)

4)     과잉매각금지

5)     채무자는 경매 참가 불가능

서른다섯 번째 용어, ‘특별매각조건’입니다. 이는 법정 매각조건 이외의 추가 사항입니다.

1)     재경매(신경매)시, 매수 보증금은 최저 매각 가격의로 산정함.

2)     대금납부기간이 지나 대금을 납부할 경우 연 20%의 이자를 지불해야 함.

3)     농지를 구매할 경우 ‘농지취득 자격증명원’을 제출해야 함.

서른여섯 번째 용어, ‘농지취득 자격증명원’입니다.이는 여러 경매 물건 중, ‘농지’를 매수인이 취득하는 경우, 해당 농지를 영농 목적으로 잘 이용하고 있는지 관리를 하기 위한 제도입니다. 농지의 경우 농지를 잘 운영할 수 있는 사람에게 제공하기 위한 제도입니다.

서른일곱 번째 용어, ‘NPL’입니다. 이는 금융 기관에서 빌려준 대출 원금과 이자가 3개월 이상 연체된 부실 채권으로서, 은행에서는 부실한 대출을 빨리 매수자에게 넘겨 손실을 최소화하기 위함입니다. 매수자는 현명하게 매수할 경우, 적은 금액으로도 고수익을 획득할 수 있기 때문에 인기가 있습니다.

서른여덟 번째 용어, ‘가등기’입니다. 이는 앞으로 가지게 될 권리를 미리 예약하는 차원에서 임시로 설정하는 등기입니다. 후에 언급하겠지만, 권리분석을 할 경우, 근저당권, 저당권, 전세권, 담보가등기 등과 관련이 있습니다.

서른아홉 번째 용어, ‘소유권 이전청구권 가등기’입니다.이는 부동산을 매매한 이후, 사정이 있어서 아직 매수자 이름으로 못 바꾼 경우에, 이후에 바꾸겠다고 하는 등기입니다. 그 사이 동안의 명의는 매수자가 아닌, 기존의 채무자의 이름으로 등기가 됩니다.

마흔 번째 용어, ‘담보가등기’입니다. 담보 가등기란, 돈을 빌려줄 때 설정하는 저당권 같은 것입니다. 차용증을 쓰는 대신, 가등기를 이용하여 채무자가 빚을 갚지 않는 경우, 대여금반환청구대여금 반환청구를 할 수 있습니다.

이렇게, 오늘의 두 번째 부동산 경매 용어 정리를 마치겠습니다.

도음이 되었기를 바랍니다.